老旧小区物业服务转型升级路径分析

《老旧小区物业服务转型升级路径分析 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析老旧小区物业服务转型升级路径分析　　一、老旧住宅小区物业管理服务现状分析　　上海现有物业服务企业2625家，管理居住房屋建筑面积亿平方米，物业管理覆盖率达到%，从业人员逾40万。其中售后公房建筑面积9720万平方米，分布在4500多个住宅小区，共有居民180万户。随着上海物业管理行业的迅速发展，物业服务企业不断增加，服务内涵得到拓展，产业面积日益扩大，在企业规模、竞争能力、管理水平和社会影

2、响等方面有了长足进步，但在老旧小区物业管理中还存在着不少困难和问题。　　成本逐年递增，企业举步维艰　　上海职工最低工资从1993年的210元调至2015年的2020元，年均涨幅达到%，让原本就捉襟见肘的物业服务企业举步维艰。据调查，浦东一家拥有194名保洁保安人员、管理着52万平方米售后公房的物业服务企业，由于今年最低工资调整，全年工资较上年多支出万元，加上社保缴纳基数增加55万元，全年多支出费用万元。而从今年9月开始，本市售后公房维修资金不再列支物业服务相关费用，这就意味着原由维修资金分担的费用改由企业自行承担。同样以上述企业为例，预计9-12月份，企业管理所辖的售后公房，需

3、要支出费用52万元。两者相加，该企业今年将比去年多支出费用万元。　　标准偏离市场，收费入不敷出　　上海职工最低工资逐年增长、水电煤气价格多次调高、企业管理费用不断上升，而物业管理费却维持在较低水平上。调查发现，在一个拥有2000户居民、建筑面积10万平方米的住宅小区，根据规定配置小区经理、收租员、接待人员各一人，全年工资、奖金、加班、福利、津贴、“四金”等费用为20万元；保洁保安人员20人，工资、津贴、节日加班等费用70万元；全年办公费支出为万元；分摊管理人员费用万元，该小区全年正常开支为万元。如果按照平均每平方米元、收缴率74%计算，该小区全年物业管理费收入为万元，全年亏损万

4、元。而居民出租售后公房的租金则达到数千元，与企业的经营窘况形成鲜明的反差。　　经营严重亏损，服务质量下降　　上海市物业管理行业协会的数据显示，参与调查的95家企业中，亏损企业由2011年的21家递增到2012年的24家。浦房集团7家物业服务企业2012年主营业务亏损达到1835万元。据统计，2011－2012年，浦东物业服务企业受困于经营亏损，抛盘小区达到201个，占全区老旧小区总数的8%。企业利润空间缩小，要靠较低收入来调动物业人员积极性，留住业务骨干，确实有点力不从心。据对上海584家物业服务企业的抽样调查，月收入低于4000元的从业人员占了%。本市一集团由于近年来经济效益

5、不佳而“跳槽”的物业管理骨干达到二十余人。企业经营亏损，直接导致物业服务质量下降，引发居民不满，又令物业费收缴率逐年下降。据统计，全市物业费收缴率从2008年的80%下降到2012年的74%。以上海售后公房平均每平方米每月物业管理费元、建筑面积9720万平方米、收缴率74%估算，居民年欠费高达亿元。　　二、老旧小区物业服务转型升级难点研究　　物业服务创新能力有待提升　　调整售后公房物业收费标准的本意，是理顺物业收费与服务质量之间的关系，增强物业人员市场意识，调动物业人员积极性，促使其管理服务水平提高。但长期以来行政性、福利型物业管理模式下形成的思维定式和陈旧的经营观念束缚了物业

6、人员手脚，加上管理体制、经营机制、服务水平等方面的原因，物业人员缺乏危机感和创新动力，未能达到通过收费调整来改善服务水平的目的。《浦东老旧小区物业达标补贴实践及完善路径研究》课题组的调查显示，%的受访者认为售后公房物业收费标准调整后，老旧小区物业服务水平没有明显改善。　　专业人才短缺，竞争能力不强　　随着上海物业管理行业的发展，培养了一批经营管理和工程技术人才，人才集聚效应得到初步显现。但总体而言，从业人员年龄趋于老化、专业结构不尽合理、经营人才短缺、维修力量薄弱、后备干部数量不足，难以适应物业管理市场化需要。不少企业规模小，专业化程度低，从业人员缺少系统培训，服务技能较弱，企

7、业竞争力不强，尚未建立优胜劣汰的市场机制，经营和拓展能力受到限制，致使企业发展后劲不足，影响了企业的可持续发展。　　依赖政府补贴无助企业发展　　物业收费与市场脱节，不少企业经营陷入困境。浦东、徐汇、杨浦、闸北等区尝试对老旧小区实行达标补贴，缓解了企业经营状况和物业管理矛盾，居民满意度得到提升。据《浦东老旧小区物业达标补贴实践及完善路径研究》课题组调查，在1361份问卷中，对物业管理现状感到满意和基本满意的占到%。老旧小区物业达标补贴，是基于服务收费和成本支出不相匹配而实行的过渡性临时补贴。但