东方房地产全年营销策划方案

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1、目标实现产品价值最大化8000元平米实现项目较快速度销售提升项目在市场的占有率和影响力核心问题本报告的思路及框架央行在不到两个月时间内再一次动用价格型工具加息更多的是对通胀预期和流动性实施的管理以及应对国际局势的需要决非为了单纯控制房价单次加息所产生的月供变化对购房者产生的影响很小影响教大的是进入连续加息预期通道这对于承受力较弱的购房者来说阻退作用还是比较大的从目前区域市场购买客户看主要以以70-90平米经济型两居和小三居为主总价在50-70万的接受范围区域市场主要客群是外地人多为来到大连投资经商者两口和三口之家的社

2、会中高层家庭自住兼顾考虑投资的客户本项目的客户基本与竞品情况相同形象展示策略营造高体验价值的产品和卖场展示系统让客户实实在在感知本项目高品质的未来生活形象夜间亮化工程凸显项目第二星海湾楼书户型资料重新制作现在的单页过于简单不能满足项目高品质大盘的需要制作楼书和客户手册路牌广告工地包装初步树立本项目形象增强了本项目与周边项目的区隔感同时也锁定部分客户物料准备销售物料楼书折页户型图等备齐工程节点现场改造接待大厅建设样板间开放推广计划确定广告媒体选择户外广告位安装推售计划确定房源确定价格确定优惠方案确定活动营销活动营销女人

3、节活动媒体推广报纸电台DM直邮物料准备DM化妆品推售节点D2开售40套房源工程节点接待大厅完成外展场设定活动营销渠道营销圈层客户营销活动营销房展会媒体推广杂志投放推售节点D2加推60套房源点对点的DM直邮服务在大连市内开发区竞品售楼处附近等设置外展场小众餐会营销锁定传播力强的客户大连各商会路牌广告地盘包装截流客户在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下本项目也将线上线下全方位锁定客户锁定客户推广策略通过大众媒体建立足够的知名度建立潜在目标客户对本项目的心理认可竖立项目形象寻找高质量的目标客群借力发力扩大项目的影响力大连

4、各主流媒体扩大宣传面目前区域内的广告位基本已被占用显示了北京郡金海国际花园等项目的强势推广本项目可以选择广告牌数量较少对客户没有起到引导和截流的作用需要通过其他渠道进行强化丹大高速哈大高铁彩虹桥金海国际花园北京郡推广策略工地包装东方湾北京郡金海国际花园推广策略围挡包装目的在广告牌位不足客户被截流情况下跳出拦截深入了解客户扩大项目的影响力和知名度形式在大连市内选择人流聚集的公共场所设立本项目标志性展位赠送项目宣传资料展示项目形象可以有选择的让客户填写问卷并发房礼品地点建议西安路麦凯乐开发区安盛金大海鲜酒店时间20114

5、-8月在大连市内开发区竞品售楼处附近等设置外展场及接待大厅推广策略点对点的DM直邮服务直邮时间点3月1日4月1日7月1日直邮点选择大连市及开发区住户公务员各医院学校机关单位项目周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业直邮内容项目的形象基本描述户型及价值点介绍样板房售楼处园林现场实景图之后的直邮按照适时的需求来进行推广策略东方湾33公里33公里范围内春华小学小众餐会营销锁定传播力强的客户大连各商会相关领导等目的与大连各商会相关领导建立沟通渠道推介产品利用他们扩大项目的影响力形式小众餐会或酒会谈论项目或市场形式地点高档会所酒

6、店或餐厅人数每次不宜超过100人时间20114月-5月推广策略主流媒体推广策略目的通过大连各大主流媒体扩大宣传面提高项目影响力同时全面挖掘潜在客户报媒《半岛晨报》《大连晚报》《新商报》杂志《魅力》《家园》《大连地产》电台大连交通台FM1008大连音乐台FM1067大连都市台FM991网络搜房网大连焦点网5月时间4月6月7月8月3月9月1112月10月直邮餐会工地围墙广告牌户外广告形象宣传全新面市等客户挖掘形象宣传建立强烈的第一意象客户挖掘外展场圈层客户营销挖掘周边客户增强影响力主流媒体报广推广策略杂志电台短信对各档期

7、活动节点宣传网站宣传及网络剑客炒作电台电台报广阶段重塑形象产品升级品质生活报广环境分析任务分解目标下战略推售计划行事历市场分析项目分析形象展示策略服务体验策略活动营销策略推广策略解决思路价值梳理营销策略推售原则安全原则在波动市场中蓄水客户有限的前提下政策尚不明朗应该谨慎进行推售品牌提升原则在价格具有竞争力的同时增加客户购买信心提升品牌影响力做品质和价格的领军楼盘采用灵活应变原则根据产品不同进行优劣势房源梳理根据去化情况进行搭配销售整体采用少量多批推售原则制造稀缺性差异化原则研究竞争项目推货节奏进行后期推货时间产品类型

8、进行预估寻找市场空白项目推售原则推售原则阶段销售房源起止时间时间销售目标亿元备注一阶段D2剩余11年3－4月2个月14样板间示范春展爆发实现快销跑量二阶段上个阶段剩余房源加上D3202套11年5－7月3个月16继续体验示范区感超力的基础上增加活动频次三阶段D3剩余11年8月销售目标完成阶段性销售收入3个亿左右注由于资料不全销售目标为预估推售计划