农村土地流转法律问题分析

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1、农村土地流转法律问题分析　　中国长期以来实行城乡二元化的土地制度，在现行法律体制下，集体土地物权权能受到极大限制。农村土地制度改革对于破解当前城乡二元结构具有重要意义，是国家长期以来改革聚焦的重点，也是新型城镇化发展战略中涉及体制机制改革的重要内容。　　2008年，中国共产党的十七届三中全会报告《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，对于农村土地制度提出了多项改革措施，包括农村土地确权、改革征地制度、同地同价、逐步建立城乡统一的建设用地市场等，但在当前的法律体制下如何将上述改革落地实施，至今没有明确或统一的办法。　　即将召开的十八届三中全会，土地制度改革

2、问题再次成为外界关注的焦点，主要包括土地承包经营权流转、农村集体土地入市、农村金融创新等关键问题能否得以突破和落实。本文试图从法律角度进行分析，目前的土地制度的法律状态如何？法律困境在哪里？未来在这些问题上的改革可能面临调整的法律有哪些？不超过20年的租赁　　中国传统农业经营方式是在家庭承包经营制度之上形成的以家庭生产为主的小农经济，具有小规模分散经营的特征，这种小规模的农业生产方式在一定时期内为农村经济和社会的发展带来巨大的动力和成效。社会资本参与农业经营是当前实现农业生产规模化的重要方式。　　如何在继续保持承包经营权长期稳定的前提下，推进现代农业的发展是需要解决的

3、问题。社会资本参与农业经营是当前实现农业生产规模化的重要方式，其中亦涉及土地承包经营权流转的相关重要法律问题。　　按照《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，土地承包经营权流转有几种方式：转让、转包、互换、入股、出租等。其中：　　转让是承包经营权的整体让渡，涉及承包人和承包关系的变更，因此受让人应当符合法律对于承包人主体资格的规定。除法律规定的以其他方式承包的“四荒地”以外，家庭承包方式的承包人均应当是农户。　　转包是承包经营权的再次转移，是本集体组织内部各承包户在不改变原承包关系的基础上对承包地经营权的内部调整。转包后，接包方对承包方负责，承包

4、方对发包方负责。接包方应当是本集体经济组织的其他农户。　　互换是本集体经济组织内部承包户为方便耕作或其他需要，对承包地进行交换，承包经营权也发生相应交换。互换双方均应为本集体经济组织成员。　　入股方式根据承包类型的不同分为两种形式，一是家庭承包经营的承包方之间为了发展经营而以承包经营权入股联合从事农业合作生产经营，其合作模式主要为合作社；二是家庭承包经营以外的其他土地承包经营可将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等从事农业生产经营。　　出租则是承包人对承包经营权实施租赁，原承包关系不变，承租人对承包人负责。承租人可以是农户，也可以是其他具备农业经营能

5、力的主体。但是最长租赁期限不能超过法律规定的20年期限。　　由此可知，社会资本要通过土地流转实现土地的集中连片及规模进行，在现行法律规定下能够采取的流转方式主要通过租赁，在承包关系不变的前提下取得不超过20年的土地使用权。如何保障农民权益？　　农民的承包地以出租方式流转给企业进行集中经营之后，虽然承包人还是农户，但实际的使用权已经不再属于农户，即农户不再直接实施经营生产。实践中通常会出现两种情况：一种是农民受雇于规模经营者，成为农业雇工从事农业生产，这可能会打消农民的生产积极性；一种则是完全脱离农业生产，谋求其他生存来源或仅靠一点微薄的租金为生。　　在此过程中，由于信

6、息不对称、当地农户谈判能力弱、地方政府服务不到位、村委会代位越权的情况下，农户往往无法处于一个公平的地位参与流转，其无法在是否流转、如何流转、流转价格、流转期限等问题上体现真实意愿，合法权益受到侵害。　　一部分地方以推进规模经营的借口，变相解决日益突出的城市建设用地紧张问题。一些公司企业借助地方政府的招商引资政策，大肆圈占农民耕地，出现了土地流转价格过低、流转期限过长等情况，甚至有的还违反土地用途管制规定，擅自改变用途，使流转的土地呈现“非农化”、“非粮化”等现象，危及粮食安全。　　这就涉及土地违法的问题。避免土地违法行为的发生需要加强行政监督管理。一方面地方政府需要

7、自觉自律，坚决不碰土地违法的红线；另一方面，相关行政部门要加强监督管理力度，对工商企业进行严格的资质审查、对项目的实施持续进行监督管理，一旦发现土地违法行为，或接到相关举报，要立即查处，有效避免土地违法行为，保证土地规模经营的良性运行。　　在城乡二元体制下，农村产权同时又被赋予了身份属性和社会保障功能。一旦将土地承包经营权对外流转，就可能面临丧失生活基本保障的风险。　　这就需要建立一套新的保障体系来剥离农村土地等重要农村资产长期以来被赋予的身份属性和社会保障功能。2011年7月《社会保险法》正式生效，这表明国家已经在逐步建立另外一套社会保障体系来替代