华强安阳中心商务区项目开发策略

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1、华强安阳中心商务区项目开发策略华强安阳中心商务区项目开发策略谨呈：华强集团[2007]GW-SZ-55项目概况分析城市背景与宏观经济状况安阳商业概况安阳商业市场竞争分析项目整体定位项目规划建议及开发策略附件报告结构项目概况分析1项目本体目标分析项目思考项目位于安阳城市南部,偏离城市核心商圈和行政中心区,离核心商圈约10分钟车程,离新政中心约5分钟车程项目基本资料占地面积：占地151726.22平方米，使用面积123361.32平方米;总建筑面积：123361.32平方米;容积率:1.0;土地性质：商业性质;项目背景弦歌大道核心商圈新行政中心轴★长江大道5min10min地块

2、位于商颂大街大转盘上,现状为净地,周边有安阳师范安钢御景园创业家园等北面有安阳师范和安钢御景园;东面为创业家园和安彩嘉园等住宅片区;西南面为农用空地和农民房;弦歌大道长江大道项目背景项目属性总结：三四线城市非核心商圈超大规模纯商业房地产开发项目项目属性地块解析盘点处于高新开发区,属于城市边缘地带,交通便利度一般项目周边学校多,处于教育产业基地辐射区域新区开发,远离核心商圈,项目商业基础条件差处于高新开发区,周边生活配套欠缺项目为净地开发,土地平坦政府对开发区第三产业发展重视，要求本项目尽快动工352345政策支持地势地貌区域环境商业潜力人文资源区位交通三四线城市非

3、核心商圈大规模纯商业作为高新开发区的超大型商业项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标开发商市民政府加快开发区第三产业发展提升开发区城市形象产生聚集效应，吸引投资形成新的经济增长极完善开发区的生活配套减少开发区居住成本提升开发区居住品质准确定位,使得商业项目不会造成资金积压风险做活整个项目实现一定的开发利润证明开发实力,提升品牌从城市层面，一个陌生区域的大型商业项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。目标解析在盘活商业项目的基础上,快速回笼资金,保证本项目不成为资金负担,影响华强在安阳其他项目的开发开发区人口不多,而且消费水平不高;开发区基本是以高新产业和

4、教育基地为主导产业;本项目要根据安阳市场商业的具体现状作出对应的定位;公司希望本项目的资金能够快速回笼,因为我们酒店那块的资金回笼周期相对较长,不希望这商业项目积压公司的大量资金;整体而言，项目可以以一些风情建筑来体现项目的特色;关于华强的高科技乐园(方特园)和华强电子专业市场,本项目不打算引进;招商对于本项目十分重要,定位时要充分考虑到招商的可行性;本项目的招商条件可以很低;对于本项目的租售,需销售20%左右,保证资金的一个周转顺畅;本项目的动工会与实际进度相关,不需要过于考虑政府对本项目的预期计划目标;客户思考华强牛总语录客户目标目标1：准确定位，确保项目成“活”；目标

5、2：“快进快出”，确保最大化回现；客户目标梳理及限制条件：在小市场大项目的情况下准确定位，确保项目成功回现；在实现自我良性循环运作的基础上，打造安阳的经典商业项目,提升华强在安阳的品牌,为华强在安阳的可持续发展奠定基础限制条件战略层面项目思考最大化回现——如何安排12万平米商业的租售？如何实现商业项目与华强的住宅项目的联动？策略层面区域常住人口只有10万;项目远离商业核心区;安阳人在核心商圈习惯消费;寻找合理的发展方向——如何确保项目的准确定位？城市背景与宏观经济状况2城市区位城市交通城市坐标城市潜力中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市1.长

6、三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群城市区位20%以上城市化水平0.5个/万平方公里以上城市密度300人/平方公里以上人口密度1000万人以上5个以上城市人口城市数量国内城市群划分标准根据2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。123456789101112141315

7、中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结（豫冀晋）城市陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。城市交通500km，高速公路<6小时北京郑州邯郸200km，高速公路<3小时邯郸机场8.8正式通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：40KM，约40M开通航线——邯郸