房地产行业：年度策略报告，青山遮不住，毕竟东流去

《房地产行业：年度策略报告，青山遮不住，毕竟东流去》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产行业：年度策略报告，青山遮不住，毕竟东流去证券研究报告/行业策略报告2010年12月21日房地产行业署名人：李少明S0960200010015010-63222931lishaoming@cjis>.cn评级调整：维持行业基本资料上市公司家数112总市值（亿元）9100占A股比例（%）3>.17%平均市盈率（倍）119>.15行业表现（%）1M3M6M房地产-<8>.25-0>.4011>.47上证综合指数-6>.227>.0411>.35-45%-36%-27%-1<8%-9%0%9%2009/122010/320

2、10/72010/1105<8<8111762176432352429405352<86成交金额房地产上证综合指数相关报告《房地产-部分一二线城市房价续涨，调控加强在即--23个城市周交易报》2010-12-5《房地产-1千万套保障房，供应主体正在改变》2010-12-6房地产行业2011年年度策略报告中性青山遮不住，毕竟东流去投资要点：??中国住房仍处于短缺时期，未来10年需求压力巨大，在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估，实际城市化率是64>.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%，人均居住面积35

3、平米，10年内刚性需求+改善性需求=19>.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64>.76%计算，城镇人均居住面积仅20>.5平米，城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一，若2019年城市化率70>.4%，人均居住面积35平米，10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看，房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。??土地供给不足是房价持续上涨的重要因素，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。在需求庞大、供给一定，全民基本住房保

4、障实现之前，政策调控将是常态。当前楼市调控已进入攻坚阶段，上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。??中国住房供给制度正在纠偏。以政府主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模式正在建立，政府将改变以往的自己全资投资变为政府贴息引入社会投资，将有效地解决保障房的投资问题，基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展”的根本，不要忽视政府的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预计2015年将解决占城镇家庭23>.5%的家庭住房问题，2020年保障对象扩大

5、到外来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少调控带来脉冲式的冲击。短期内，住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。??调控已使行业资金杠杆缩小，盈利增速放缓，需注意因此带来的风险。10年12亿平米住宅新开工将在11年上半年集中释放，加上5<80万套保障房的供应和1000万套保障房的建设，行业将再度去库存，预计11年房地产投资增速放缓至10%。面对住房供应制度的革新，具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展空间，以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。??当前板块正在构筑长

6、期大底，估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空，若房产税试点符合市场预期，板块存在一轮价值修复的行情，受制于调控上半年板块难有超额收益，维持“中性”判断，等待政策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下，我们应关注变革和调控时期，能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配，调控中能获取更多优质资源，销售更为突出，财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司，它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额，建议买入。关注现金流充裕的持有类公司中国国贸，和估值优势明显

7、的环球、亿城、泛海等。风险提示：居民收入、企业盈利增长低于预期，调控超出预期等的风险。股票名称2009A2010E2011E2009A2010E2011EPBRNAVP/RANV投资评级万科A0>.4<80>.651>.051713<82>.34<8>.740>.95推荐招商地产0>.961>.21>.511713111>.6331>.250>.51推荐保利地产0>.771>.0<81>.39161192>.2316>.400>.75推荐滨江集团0>.4<80>.7<81>.052213104>.1616>.000>.65

8、推荐首开股份0>.<811>.051>.361915111>.9022>.000>.70推荐亿城股份0>.420>.590>.<8112961>.7510>.250>.50推荐苏宁环球0>.420>.650>.96211395>.1515>.000>.5<8推荐世茂股份0>.1<80>.741>.017