商品房预售合同纠纷的审判实务分析

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1、商品房预售合同纠纷的审判实务分析　　近年来，商品房销售持续升温。由于我国房地产市场运作还欠规范，而商品房买卖涉及专业法律知识乃至建筑知识而令消费者常常处于“无知”状态，种种原因导致了近年商品房预售合同纠纷呈逐年增长的趋势。商品房预售合同纠纷与一般民商事合同纠纷相较，具有独特的专业性与复杂性，笔者拟在本文中对处理此类合同纠纷中应当注意的问题略做分析，以求教同仁。　　一、商品房预售合同的效力　　同其他民事法律行为一样，商品房预售合同的效力取决于合同主体是否适格、双方意思表示是否真实、是否符合法律及社会公共利

2、益等等。在审理商品房预售合同纠纷时应特别注意两点，那就是合同的主体及合同的形式。　　(一)合同的主体　　根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认

3、定合同有效;(2)预售方必须取得了土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效。(3)预售方必须

4、取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许可证的条件下，才能进行开工建设商品房。否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同无效。同时，投入的开发资金必须符合法律的要求。(4)按提供预售的商品房数量计算，预售方投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(5)预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理

5、的必要措施。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售许可证而与他人订立的商品房预售合同，合同无效。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。预购方只要具有完全民事行为能力即可。　　(二)商品房预售合同的形式　　根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟

6、定，主要内容包括：双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　(三)商品房预售合同中免责条款的效力　　商品房预售中经常出现此种情形：商品房开发商籍自己熟悉专业知识的优

7、势制定一些对购房人不公平的免责条款，如免除延期交房责任条款、免除房屋质量责任条款等，来损害购房人的利益。那么，在审判实践中如何界定这些条款的效力?　　(1)合同中免责条款生效的形式要件　　由于合同中的免责条款对合同双方权利义务有重大影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务，且提请注意应达到充分、合理的程度，以避免相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。一般我们可从以下几方面来判断“提请”是否达到充分、必要的程度。　　A、合同文本的形式　　文本必须给人以该文本载有足以影响当事

8、人权益之条款的深刻印象。即订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，认识到它是合同的一部分。如果文本的“外型”未达到这一要求，则其中的条款不能被视为已订入合同。　　B、提请注意的方法　　提请注意可以采取个别提请注意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请注意为原则，除非特别情况，售房方不得采取张贴公告方式制定免责条款，否则，视为未尽到提请注意义务。　　C、清晰明白的程度　　即提请注意所使用的语言文字必须清晰，明白，不得使用含糊不清的