2009年北京别墅市场分析报告

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1、说明　　1、研究范围包括北京市在售别墅项目，不含北京周边郊县。　　2、本报告涉及别墅项目包括纯别墅社区和含别墅产品的混合社区。　　3、本报告涉及别墅产品类型包含独栋、双拼、联排、叠拼别墅,不包括空中别墅、平层官邸等产品。　　4、本报告数据来源为搜狐焦点数字地产。　　结论　　本报告分析2009年北京市的别墅市场，得出以下结论：　　1.从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1∶1.55，别墅存量得到部分消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别

2、墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。　　2.虽然09年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求客户在明年也不会马上离场。预计2010年北京别墅市场交易量会维持在高位。　　3.09年11月天竺22号地的天价拍出，对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预

3、计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度会较往年增大。但是，我们也应看到，在需求相对稳定的情况下，别墅市场的交易量主要还取决于开发商的定价。我们建议，别墅开发商在定价策略上不宜急进，尤其是中低端别墅更应谨慎把握上涨幅度。　　4.预计2010年北京各大别墅区中，中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑，潮白河、城南等第二梯队也将发力，有追赶甚至超越第一梯队的可能。而随着五环内混合型别墅社区的持续放量，城市别墅（以混合社区为主）也将成为一股不可忽视的力量。　　5.随着北京别墅市场步入高地价、高容积率、高售价的“三高”时代，

4、别墅项目的竞争焦点将更集中于产品力的提升。园林的打造、地下室和阁楼的附加价值挖掘、精装修的品质，都将成为各项目比拼的要点。　　6.别墅市场的基本面在短期内仍然难以背离国内经济走势和预期以及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累。随着09岁末楼市调控政策密集出台，并预测还有陆续后续政策出台，2010年楼市调整预期走强。如果新一轮调整到来，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，2010年别墅市场的最终走势，还要看调控政策和购买心理的博弈结果。　　前言　　2009年，北京别墅市场表现不俗。在摆

5、脱了2008年底的“行业寒冬”后，别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一波快速上扬的格局。自2009年3月“小阳春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地，折合楼面地价近3万元，更是为火爆的北京别墅市场添上了一把火。　　纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所导致。2008年积累的改善型需求在2009年得到释放，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅，也因此受到不

6、少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别墅市场在2009年呈现出上涨的行情。　　到了2010年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速上扬将可能得到有效抑制。同时，2009年房地产市场的火爆异常也积累了观望情绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调整，北京房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭

7、曲将对市场有所推动。在多种因素的共同促进下，别墅市场火爆的情形能够维持多久？2010年北京别墅是否将受到整体市场的影响进入调整期呢？　　为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2009年北京别墅市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。通过对北京别墅市场2009年1-11月供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对2010年北京别墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。　　一、宏观经济

8、分析　　（一）经济形势分析　　2008年金融危机席卷全球，从金融领域弥蔓延至整个实体经济。作为以出口加工贸易为主要经济拉动手段的国家，中国不得不面对外部需求持续走低的巨大压力，同时，中国的金融市场和实体经济也都受到了金融危机的严重冲击。　　为了应对这场全球性金融危机，持续稳定