轨道交通沿线物业开发专题研1备用

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1、轨道交通沿线物业开发专题研究  城市轨道交通“地铁+物业”的联合开发能够优化城市的空间结构，促进城市空间的有序增长和土地的合理利用。轨道交通建设应结合商业、广告、上盖物业及沿线一体化开发等途径整合轨道交通资源，实现城市轨道交通资金筹措，进而赢利。目前我国大多数城市轨道交通的站点建设与城市开发缺乏互动，未形成站点周边土地的高密度开发，人口岗位覆盖率较低、各种方式交通换乘不方便等原因导致轨道交通出行不便，影响轨道客流。一．作用和意义（含资质要求）在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合

2、。由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的上盖物业开发利润较高,因而,各种物业开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点,这些节点可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公,商业,娱乐,餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了城市活动的强度,很好地带动经济的发展,提高了城市的活力。对于轨道交通沿线物业联合开发的规模，要求与商

3、业定位需要密切融合，对现有物业和新开发物业的整合，是联合开发规模规划的重要因素。而商业定位不当会使商机流失，导致城市轨道建设所带来的潜在价值没能得到充分挖掘。因此轨道交通沿线物业开发的设计，应由专业规划甲级资质的设计院完成轨道交通沿线规划设计，由甲级资质的建筑设计院结合地铁车站工点设计单位，对轨道交通各站点的规划，结合轨道交通的特点进行单体设计。二．主要工作内容（大纲）轨道交通沿线物业开发设计的主要内容有第一章项目概况与规划定位1.项目概况2.规划设计内容3．现状分析4.城市发展背景分析5.轨道交

4、通建设发展6.车站与周边用地定位第二章城市设计1.总体构思2.土地利用规划3.公共空间与城市景观设计4.绿色交通体系规划5.地下空间综合利用6.开发建设实施策略第三章车站与周边地块一体化设计1.目标2.设计布局方案3.交通接驳设计4.公共空间设计5.车站与周边地块分期实施建议第四章车站建筑设计1.车站设计范围2.设计定位与原则3.车站概述4.车站建筑设计5.设计附图三．工作方式及合作方式轨道交通站点周边物业开发中应注重整体协调。轨道交通站点地下空间的开发，涉及到地铁车站与周边建筑、道路、管线、环境

5、的关系，包括地下车站、各种地下通道和附近地下建筑众多内容，开发实施也有多个主体分别负责，因此开发规划的整体协调是十分重要的。其次，应在时间上作整体考虑。轨道交通站点地下空间各组成部分的开发往往存在时间上的差异，不可能全部做到同步开发建设。这时，特别需要规划设计的整体考虑，并且在后续项目建设时按规划要求实施。联合物业开发的概念就是将地铁公司、政府部门、房地产开发企业以及其他经济主体之间组成联合经济体，共同进行城市轨道交通周边物业的开发、共同承担风险和分享利润的合作投资方式。因此，联合开发是一个协调多

6、方利益机制、共同协作的活动。在联合开发的实施过程中，强调政府、地铁公司与物业开发公司的合作，由城市轨道交通建设主体利用自身在规划、土地等方面的法定权利结合物业开发公司的专业化运作水平、资金以及人才，保障联合开发的成功实施。地铁的建设和物业开发要很好的配合,必须处理好以下几个相关的问题(1)沿线土地的规划梳理     一些地块过于零散且规模偏小,综合开发时有不少困难,所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理,对地铁沿线进行统一规划,对沿线土地开发有很好的指导作用。     (2)土地

7、的取得     政府应尽可能给地铁公司提供优惠政策,地铁公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行物业开发,获得利润。     (3)利益的分配     地铁公司在邀请开发商时双方应就物业的利润分配达成一致协议,这样便于开发的建设、运营。     (4)减少对环境的影响     由于地铁有很大的噪音,如果上盖物业是住宅,就应对噪音采取措施减少噪音对环境的影响,这也是对保证物业增值的一项重要措施,规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势,在提供给社会极大便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上

8、部居住建筑的影响。     以上这些问题需要政府、地铁公司、开发投资方及建设部门各方面的参与协调才能很好地解决。四．时间计划安排五．报价估算