中大五角场商业项目报告

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1、中大五角场商业项目报告目录3第一部分、地块市场分析31、上海商业市场发展机会研究31.1宏观投资环境61.2商业及办公市场情况1<#004699'>02、城市副中心商业发展研究1<#004699'>02.1真如112.2徐家汇122.3五角场133、徐家汇与五角场商业发展对比分析133.1商业发展轨迹的对比143.2商业发展现状对比163.3商业发展走势对比173.4结论184、五角场商业发展走势分析184.1发展现状184.2发展规划2<#004699'>0第二部分地块基本情况分析2<#004699'>01．地块地理地貌

2、2<#004699'>01.1地理位置2<#004699'>01.2地块地貌212．地块相关因素状况212.1人口资源212.2人文环境212.3交通状况222.4区位条件222.5经济条件223．地块周边规划223.1．五角场城市副中心交通规划综述233.2．商业未来规划233.3．五角场商业建设情况254.周边物业租售概况254.1．商业物业租售概况264.2．周边写字楼物业概况285.地块优劣势分析285.1.优势分析285.2.劣势分析296.客户来源296.1.五角场商业市场客户来源：296.2．五角场办公楼客户

3、来源3<#004699'>0第三部分产品设计形态3<#004699'>01、产品立面图效果3<#004699'>02、产品俯瞰效果323、总平图33第四部分项目产品类型及业态选择331、业态选择331.1业态定位331.2定位依据341.3业态定位及组合配比342、商业物业利润实现方式352.1B1-B2可出售部分商业物业价格分析362.21F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析363、经营模式363.1地下商业部分373.2地上商业部分38第五部分土地价格评估381、土地价格的评估381.1市场比较法391.2假设开发

4、法412、土地价格的确定赛关键词：上海商业市场，徐家汇城市副中心，五角场城市副中心，销售均价，租金，，产品业态，利润实现模式，经营模式，土地价格，评估，土地交易价格，楼板价，土地单价。第一部分、项目市场分析1、上海商业市场发展机会研究1.1宏观投资环境1.1.1国内生产总值及增幅图表:上海国内生产总值及增幅走势单位：亿元数据来源：上海统计局2<#004699'>0<#004699'>06年，上海实现国内生产总值1<#004699'>0296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。上海连续十五年GDP增

5、长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。面对2<#004699'>0<#004699'>07年，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。1.1.2人口增长上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2<#004699'>0<#004699'>05年已达581万人。2<#004699'>0<#004699'>06年上海全市常住总人口已经接近2<#004699'

6、>0<#004699'>0<#004699'>0万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。最近五年全市常住总人口每年约新增3<#004699'>0-45万人。上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。图表：2<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0-2<#004699'>0<#004699'>06年上海常住人口增长情况单位：万人数据来源：上海统计局1.1.3人均可支配收入图表:2<#004699'>0<#004699'>01-2<#004699'>0<#004699'>06年上海城镇家庭人均可支配收入情

7、况单位：元%数据来源：上海统计局人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。上海自2<#004699'>0<#004699'>03年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。2<#004699'>0<#004699'>06年城镇家庭人均可支配收入为2<#004699'>0668元，增幅为1<#004699'>0.8%，保持快速稳定增长趋势。1.1.4社会零售总额图表:2<#004699'>0<#004699'>02-2<#004699'>0<#004699'>06年社会零售总额情况单位：亿元2<#

8、004699'>0<#004699'>06年上海社会消费品零售总额首次突破3<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0亿元，达336<#004699'>0.41亿元，比上年增长13％，居国内各大城市首位。1.1.5海外基金长期看好上海商用物业表格：2<#004699'>0<#00