有关土地抵押登记等相关问题

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1、土地登记相关问题解答《土地登记办法》实施后，原《土地登记规则》是否还有效？答：《土地登记办法》自2008年2月1日实施后，原《土地登记规则》自动失效。因为根据《国土资源部规章制定程序规定》（国土资源部1号令）第十九条“规章有下列情形之一的，应当予以废止：(一)规定的事项已经执行完毕，或者因情势变更，不必继续施行的；(二)因有关法律、行政法规的废止或者修正，没有立法依据的；(三)同一事项已由新规章规定，并发布施行的”，以及第二十条“修改或者废止规章，应当经部务会议或者部长办公会议通过，由部长签署国土资源部令予以公布。但

2、因第十九条第三项原因废止的除外”的规定，《土地登记规则》已经废止。如何适用《土地登记办法》和地方关于土地登记的地方性法规？《土地登记办法》实施后，地方人大出台的关于土地登记的地方性法规如《省土地登记条例》以及地方政府出台的关于土地登记的地方政府规章如《省土地登记办法》是否还有效？实践中如果与《土地登记办法》存在冲突，应当如何处理？答：《土地登记办法》实施后，地方人大出台的《省土地登记条例》以及地方政府出台的《省土地登记办法》并不当然失效。我国《立法法》第八十六条规定，地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不

3、能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。而部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。但目前在实践中，如果地方人大出台的《省土地登记条例》以及地方政府出台的《省土地登记办法》与《土地登记办法》产生冲突，应当适用哪个规定，个人认为应当因情况而异：如果在《物权法》出台后，地方还没有根据《物权法》对其已有的关于土地登记的地方性法规或者规定加以修改，则应当适用《土地登记办法》

4、，因为《土地登记办法》是根据《物权法》的规定，在对《土地登记规则》修改完善的基础上起草而成。如《土地登记办法》根据《物权法》关于“不动产登记由不动产所在地登记机构办理”的规定，明确规定了属地登记原则，那么即使现在有的地方性法规还规定进行分级登记，也应当按照《土地登记办法》的规定执行，并根据《物权法》尽快修改相关规定。如果地方性法规或者政府规章已经根据《物权法》进行了修改，则根据《立法法》第八十六条规定进行处理。但对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，《物权法》授权地方性法规在法律、行政法规作出规定前可以作出规定

5、，地方性法规如对此有规定的，则应适用地方性法规的规定。总的来说，地方性法规或规章与《土地登记办法》冲突时，哪个规定更符合《物权法》的规定或立法精神，则应当适用哪个规定。代理境外申请人申请土地登记如何办理公证？《土地登记办法》第十一条“代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”请问，公证，境外公证部门和境内公证部门进行的公证都行吗；认证，需哪个部门来认证，安全部门还是公安部门或者其他部门，应出具什么手续？答：根据《民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律

6、行为，土地登记当然也可以委托代理人进行，但是当事人应当提交授权委托书和代理人身份证明。但是对代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和代理人身份证明不易查明，因此需要经依法公证或者认证。具体可以参照《民事诉讼法》第二百四十二条的规定办理，即“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后

7、，才具有效力”。《土地登记办法》规定的“法律法规规定的完税或者减免税凭证”具体包括哪些？《土地登记办法》第二章第九条第六项规定的“法律法规规定的完税或者减免税凭证”，具体包括哪些税种？答：主要指的是土地增值税和契税。我国《土地增值税暂行条例》（国务院[1993]138号令）第十二条明确规定“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”；我国《契税暂行条例》（国务院[1997]224号令）第十一条也明确规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门

8、、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”；除此之外，2005年7月《国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）还特别强调各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《契税暂行条例》、《