凌峻地产2008年烟台祥隆集团万象城项目专项市场调研报告

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1、祥隆集团万象城项目专项市场调研报告凌峻地产（中国）有限公司二零零八年三月目录第一篇市场调查概述5一、市场调查序言5二、市场调查目的5三、市场调查方法6第二篇烟台城市宏观环境8一、烟台市现状：山东省第三大城市8（一）、烟台简介8（二）、烟台的各项主要社会指标10（三）、烟台市2006年各项主要经济指标排名均排全省前列12二、烟台城市未来发展规划20（一）、市政总体规划20（二）、经济规划21（三）、城市建设22第三篇烟台未来商业规划25一、烟台市市区商业网点发展规划原则以及定位25（一）、烟台市市区商业网点

2、发展规划原则25（二）、烟台商业网点发展定位26二、烟台市商业网点布局规划29（一）、商业网点规划思路和发展目标29（二）、市、区、社区商业功能区及邻里商业规划31（三）、大型商业零售网点规划37（四）、商业街规划41（五）、商品交易市场体系规划42第四篇烟台市商业市场现状及发展分析44一、烟台市商业发展历程44小结：烟台市商业特征47二、烟台市主要商圈调查分析47（一）、南大街商圈491、商圈内主要商业项目调查分析50（1）、振华商厦50（2）、南大街购物城54（3）、北大西街56（4）、时代广场57（

3、5）、百盛购物中心58（6）、第一大道60（7）、阳光国际购物广场62（8）、振华购物中心632、商圈内业态组成及体量比例分析643、南大街商圈特征总结分析66（二）、青年路商圈671、商圈内主要商业项目调查分析68（1）、东方巴黎68（2）、烟台三站批发市场722、商圈内业态组成及体量比例分析733、青年路商圈特征总结分析74（三）、幸福商圈751、商圈内主要商业项目调查分析762、商圈内业态组成及体量比例分析793、幸福商圈特征总结分析79三、主要在售、招商商业项目调查分析80（一）、市中心主要在售、

4、招商商业项目80（二）、项目附近主要在售、招商商业项目83（三）、小结84四、业态调查分析85（一）、大百货85（二）、超市86（三）、家居建材市场87（四）、数码/通讯市场88第五篇项目综合分析89一、项目区位89（一）地理位置89（二）项目四至图90（三）项目交通条件90二、项目所在地人口调查91（一）、莱山区现状人口规模91（二）、莱山区未来人口规模94（三）、莱山区总人口走势图（2007－2020年）98三、项目所在地商业环境调查98（一）、烟大－埠岚商业带调查分析99（二）、芳华园－绿色家园商业

5、带调查分析114（三）、澳柯玛商贸中心一带商业调查分析118四、项目所在地商业/服务业发展前景118（一）、莱山商业/服务业前景规划118（二）、莱山商业总体量123五、项目业态组成及体量124（一）、项目业态组成124（二）、项目体量规模125六、项目SWOT分析129第六篇目标消费者调研131一、投资者调查分析131二、经营者调查分析134三、消费者调查分析136第七篇媒体调查及建议138第八篇市场调查重要结论及项目建议142一、市场调查重要结论142二、埠岚改造项目商业建议143结束语144附件：烟

6、台市区主要百货、超市、家居建材市场调查资料列表145第一篇市场调查概述一、市场调查序言凌峻公司埠岚改造项目专项市场调查小组于2007年12月1日－12日对烟台市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。埠岚项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：一、烟台市城市宏观环境；二、烟台

7、市、莱山区城市规划；三、烟台市、莱山区商业市场现状及发展趋势；四、烟台市、莱山区商业网点规划；五、竞争对手及市场潜在供应量分析；六、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；七、莱山区人群分析；八、项目区域环境及地块调研；九、主要目标消费者调查；十、媒体调查。本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。二、市场调查目的本次对烟台市、莱山区进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区商业市

8、场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及莱山区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与莱山区的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运