南昌(福州路项目)前期项目提案、打印版1513287815

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1、谨呈：南昌辉煌（菲律宾）有限公司前言当今房地产市场，尤其是在房地产竞争白热化的南昌市场，谁开发的产品特色鲜明，谁就能迅速占领市场、树立形象，建立产品的品牌。我司就福州路项目（下面简称：本项目）的各方面特性，整体定位，策划包装及销售部署等；我司将成立福州路项目组，以专业的市场调研为基础、以独到的指引为见解、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的、根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出更大的一步，务求使之成为南昌市房地产市场中廿一世纪新概念的典范。本项目在运作中，营销策划是非

2、常关键的一环。一个项目准确的项目定位、理想的设计策划所产生的价值，最终都要通过营销来实现。要做好项目的营销策划，先要走出观念上、操作上对营销策划的某些误区。如：卖点提练、广告投放、概念运用、价格策略、售楼中心、样板间、开盘时期的把握等。基于双方初次接触，工作计划内容以项目当前所需为主，项目后期需要销售顾问内容为辅。本报告因时间仓促，未进行充分论证，谈不上准确的把握，仅供开发商参考。我司真诚希望能和贵公司愉快合作！-55-谨呈：南昌辉煌（菲律宾）有限公司第一部份：项目的理解第一章、项目的地理位置本项目是南昌辉煌（菲律宾）有限公司开发的、商住两用综合项目，地块呈规

3、则长方形。地处南昌市东湖区福州路与二七路交汇处,（福州路西至八一大道，二七路南经南昌火车站、北至青山路与南京路交汇）得天独厚的地理位置，使本项目尽享了交通枢纽的优越感，使本项目具备成为南昌中心区地标建筑、南昌新一代住宅典范的综合素质。第二章、项目的基本指标总占地面积18667㎡总建筑面积46667.5㎡其中：酒店式公寓建筑面积34737.7㎡其中：住宅建筑面积4650㎡其中：商铺建筑面积7279.8㎡容积率2.5绿化率30.5%建筑密度28.%停车位215个（地上65个、地下150个）-55-谨呈：南昌辉煌（菲律宾）有限公司第三章、本项目综合SWOT分析一、项

4、目优势（S）：1、地段优势：地处城市中心繁华地带，位居南昌中心生活圈；周边宾馆、酒店、学校、超市、公园等等公共设施，一应具全；2、交通优势：本项目交通优势明显，交通便利方便，四通八达；3、景观优势：本项目与人民公园仅一路之隔，拥有良好的景观优势；4、本项目周边居住人口密集，消费群体量较大，蕴含着巨大的消费潜力，这些都将成为本项目商场强有力的支撑点。准确的产品定位,合理的规划设计和布局，体现以人为本的户型设计，将是项目热销的重要筹码。二、项目劣势（W）：1、二七路周边商业氛围不浓，几乎都是汽车修理及保养店、老式房改房等，不利产品品质的提升及拔高；2、竞争劣势：本

5、项目受南昌大盘挤压，在规模、空间、市场容量、市场关注度、政府重视度、行业影响力，本项目均处明显下风；3、规模劣势：本项目规模偏小，如没有特殊化的差异卖点，恐难造成轰动效应；同时，规模小将带来许多方面的缺陷：公建配套、宣传广告等单方成本居高不下；园林环境空间狭小等等；4、内部配套劣势：由于规模小，小区内部不可能兴建大规模、高等级的配套设施如；主题公园、高级会所、运动场，使得业主生活便利性不足；从而影响目标顾客群的广度和高度；5、品牌劣势：与著名品牌企业相比，本项目开发商知名度不高，缺乏品牌企业项目的市场号召力；-55-谨呈：南昌辉煌（菲律宾）有限公司（三）、项目

6、机会(O)：1）区域直接竞争对手较少，独享区域储备客源；2）政策环境（老城区只拆不建）有利于本项目的潜在目标客户增加；3）项目可塑性强，适合炒作；（四）、项目威胁（T）：部分已建、在建和即将建设的项目都有酒店式公寓和商用物业，同类型项目的不断增多，将造成销售分流现象。解决方案：⑴、利用产品差异化与竞争对手拉开距离体现出成熟地段的现代时尚优雅和谐园林社区，将南昌的文化无声无息地体现在每一个细节，以迅速把本项目和其他项目区别开来。⑵、销售时机选择与竞争对手错开本项目开盘时间估计在内2006年底，届时周边楼盘已接近销售尾货或已经过一轮强销期，需要新产品推出刺激市场，

7、而本项目的强势推出正好是为市场平地一声惊雷的效果。⑶、创新的营销手段提高市场形象本项目的营销过程中除硬性广告外，应结合其它多种宣传媒体，以软推销为前提，在现场举办文艺主题的活动，使客户在欣赏过程中认可本项目，同时配合新闻炒作，在市场上塑造其他竞争对手难以达到的形象地位。第二部分：福州路项目（酒店式公寓）营销思路-55-谨呈：南昌辉煌（菲律宾）有限公司此部分只是项目启动运营思路，我司从以下几方面阐述：第一章、南昌市整体房产市场分析第二章、南昌市酒店式公寓概况分析第三章、福州路项目（酒店式公寓）SWOT分析第四章、酒店式公寓营销思路概述第一章、南昌市整体房产市场分

8、析————自住需求依然强劲经过6、7月