土地储备文献综述

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1、土地储备研究文献综述近年来，随着我国土地使用制度改革的不断深入和城市土地市场的发育，城市土地市场变化日新月异，土地储备制度成为一种新型的城市土地管理制度，土地有偿使用制度得到了极大的丰富和发展，对土地储备制度的研究也逐渐提上议事日程，特别是土地储备对房地产市场的研究日趋成为研究的热点。荷兰于1896年最早实施土地储备制度，二十世纪初瑞典也开展了土地储备工作，土地储备制度随后在欧洲很多国家得以展开[1]。实施土地储备制度的国家有匈牙利、比利时、丹麦、芬兰、法国、英国、以色列、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、瑞士、加拿大、澳大利亚、波多黎各等，美国的纽约等个别地区也推行过类似的土地储备的制度。

2、各国的土地储备在具体的实施规范上也有着自身的特点，取得的成效也不尽相同。虽然土地储备因各国的制度背景、历史文化和社会经济发展而不同，但是土地储备制度的目的是大致相同的：国外土地储备的实施大多源于城市人口的急剧增加，土地与住宅供给压力大、投机现象严重、地价急剧上涨，但是也有部分国家因社会福利制度推行的需要而开展相应的土地储备。此外，城市政府也会采用土地储备来处理闲置土地和推行环保政策，如美国麻省为解决废弃闲置的军事基地，德国鲁尔地区为了促使闲置工矿企业土地的再利用，都实行了土地储备或建立了土地基金。土地储备在国外都被统一称为“LandBanking”，直接翻译为土地储备。同时国外进行土

3、地储备的主要目的是为了保障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上——储存起来以备未来使用，与我国目前正在开展土地收购储备有所区别。因此，在本研究中将统一采用“土地储备”来指代国外的“LandBanking”。国外学者给国外土地储备制度下的定义很多，理解不同，综合这些定义来看，土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。目前国内有限的研究中还没有公认

4、的统一定义，这与我国各地对土地储备制度的理解与实施模式的不同有关。从微观的角度说，土地储备作为一种经济范畴内的企业行为，是房地产企业为了在经济波动中，增加自身的抗风险能力，把已经获得使用权、稀缺性很强的土地资源作为投资的行为；从宏观的角度来说，土地储备有两方面的含义：第一是指城市土地储备；第二是耕地储备，也就是政府把随着经济波动而出现抛荒的耕地、新开垦的耕地储备起来，以调节耕地供求变化的行为。有些学者提出的“双储双控”就是指城市土地储备、耕地储备。宏观意义上的城市土地储备制度，根据我国土地收购储备的运行现状，可以对我国的土地收购储备做出以下定义：为了保障我国土地市场的规范高效运行，政

5、府依据城市规划和土地利用规划，由政府委托的机构依法通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式收回国有土地使用权或者征用集体土地，对相关权利人给与合理的补偿，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的行为[2]。土地储备制度是土地市场制度建设中的一个重要部分，其操作主体是地方政府，其中部分工作可由政府授权或者委托土地收购储备机构完成。土地供求和地价是土地储备政策对房地产市场影响的首要方面，也是国内学者研究的出发点。张思彤（2001）以地价政策的调控目标和手段为基础，从定性和定量两个方

6、面考虑土地储备机制对地价的调控作用，提出了土地储备调控土地价格的机制:当市场价格偏高时，减少土地储备量，加大土地供给，平抑价格；当市场价格过低时，减少用地供给，并介入土地二级市场，适量收购土地，增加土地储备量，以调控土地价格，抑制价格不合理波动，从而使土地资源供需达到“帕累托最优状态”。贾伟召（2003）在土地储备的土地出让价格对社会经济的影响方面，提出了这样的观点：土地价格膨胀使土地开发成本的进一步增加，造成了土地市场供不应求的状况，导致房地产市场的动荡；土地价格持续上涨，不仅没有解决土地资源供给远远小于需求的矛盾，反而深化了这种矛盾。武康平（2005）从土地作为资源和商品的双重属

7、性出发，运用均衡价格理论分析了土地供求市场，政府可以通过两种途径调控土地资源在房地产市场上的供给：由土地储备机构垄断土地一级市场，对土地宏观调控和组织力量进行土地开发，增加土地供给，以此来减缓地价的攀升。对于地价与房价的关系问题，是学术界研究的热点问题之一，诸多学者进行了比较深入的研究。如胡睿宪（2003）对土地储备平抑房价的可能性做了比较深入的研究，他指出利用土地储备制度、扩大土地供应、平抑房地产市场价格，存在六大问题：（1）一致性的成本控制政策对于房地