物业管理经管第11章 零售商业物业经营管理

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1、注册物业管理师物业经营管理第十一章零售商业物业经营管理考试大纲（一）考试目的  本部分的考试目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业租赁管理、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业的经营管理能力和知识水平。  （二）考试基本要求  掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。  熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和

2、现场管理的工作内容。  了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。考试大纲（三）要点说明1．零售商业物业经营管理的主要工作内容2．策略与运行管理与现场管理的工作内容3．零售商业物业运作相关理论的具体应用4．租赁方案和租赁策略制定5．零售商业物业租户选择时应考虑的因素6．基础租金的确定7．百分比租金的测算方法8．净租形式出租的三种类别9．零售商业物业租约内容10．零售商业物业现场管理的目标11．零售商业物业管理中的风险类型第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业简介第二节零售商业物业经营管理中

3、的经济学原理第三节零售商业物业的租赁管理第四节零售商业物业的现场管理第五节风险与安全管理第六节零售商业物业管理案例第一节零售商业物业简介一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。范围广泛零售商业物业又称为商业地产传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现

4、，使传统中心商业区的客流得以分散。为此，从城市中心商业区发展起来的大型零售商开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机构，从而大大方便了城市居民购物，使居民在城市的任何一个地方都能以几乎相同的价格买到相同的商品。二、零售商业物业的发展史(一)国外零售商业物业的发展美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦

5、‘马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国，它是零售业不断发展的必然产物。1956年，美国第一个购物中心——SouthdaleMall在明尼阿波利斯(Minneapolis)附近开业。它是由Dayton和Donaldson两家百货商店共同开发建设的，其初衷是为了通过共同开发降低建造成本。二、零售商业物业的发展史(二)国内零售商业的发展虽然百货商店在1900年即在我国出现建国后我国政府兴建的第一座百

6、货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家。然而，我国传统的百货零售商业自1996年以来，在激烈的市场竞争中，销售额明显下降，而现代化的购物中心逐渐占据上风。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期三、零售商业物业经营管理的内容主要分为六个模块：1．招商及承租户组合2．零售技术3．物业维护4．营销5．保险及风险管理6．财务管理1．招商及承租户组合每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。这类似于生物界中的所谓共生，即

7、彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。三、零售商业物业经营管理的内容2．零售技术虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；(2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。三、零售商业物

8、业经营管理的内容3．物业维护购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。维护工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。一般来说，承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由购物中心业主统筹管理。三、零售商业物业经营管理的内容4．营销商品及服务用策略性的手段带给潜在的消费者。并引起消费者的注意，以如何进入购物中心视为一项“商品”，这是必须要有手段去营造并且维持一