京龙项目定位与规划设计建议书

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1、京龙别墅项目定位与规划设计建议书53目录PARTI区域市场环境分析3一、区域概念及区域范围说明4二、主干别墅区域市场分析5三、主干别墅区域目前主要别墅项目的销售情况8四、主干别墅区域别墅项目的租务情况12五、主干别墅区域二手别墅交易情况14六、主干别墅区域别墅购买者/消费者特征15七、主干别墅区域潜在项目情况17PARTII项目定位18一、区域市场分析对项目定位的启示19二、项目定位的价值取向20三、消费者定位22四、价格定位24五、产品定位25PARTIII项目规划设计建议27一、规划布局28二、社区环境31三、户型面积及功能3

2、3四、建筑立面35五、会所37六、设备设施38PARTIV附件39附件一、区域资深业内人士及客户访谈41一、访谈方案设计说明41二、部分业内人士及客户访谈分析43三、小结51附件二，区域典型别墅项目情况列表5353PARTI区域市场环境分析53一、区域概念及区域范围说明大京顺路沿线概念：指在京顺路沿线别墅中的五个重要区块，包括香江花园周边的崔各庄板块、本案所在的天竺板块、日祥广场周边的孙河板块、万科城市花园周边的后沙峪板块和马坡板块五个板块。顺义主干别墅概念：由于后沙峪板块和马坡在区位、交通以及竞争关系上与本案所在区域的市场重叠性

3、较小，故本文不作为竞争市场予以考虑。故此，将香江花园周边的崔各庄板块、本案所在的天竺板块、莱蒙湖等所在的孙河板块界定为顺义主干别墅板块。基于本案的区位环境、规模状况及成本条件，项目的竞争压力将主要来自近邻区域的别墅项目。因此目前阶段我们将重点研究顺义主干别墅区的市场状况，在此基础上结合别墅市场的总体评估，提出项目定位和产品规划设计建议。I区：以香江花园为首的崔各庄板块II区：以丽京花园为首的天竺板块III区：以名都园、莱蒙湖为主的孙河板块53一、主干别墅区域市场分析1.区域市场基本特征ü北京高端别墅分布最集中和最成熟的区域到目前为

4、止，区域共有独栋HOUSE项目20-30个（具体内容见附件2，项目列表），6000-7000栋独栋HOUSE。ü北京公认的国际化住区外籍人士的集中入住是推动本区域别墅发展的第一动力,目前高端国际住区的地位仍然不断强化，而且在未来相当长时间内仍具有唯一性和不可替代性。各项目外籍人士的居住比例在60-90%。（请见下文《消费者分析》）ü北京售价最高的别墅集中分布区，大多数项目的售价均在毛坯2000美元左右。板块典型项目独栋户型（地上面积，平米）地上面积销售均价(美金/平米)单套总价（万元）崔各庄板块香江花园294-464精装26007

5、20-1100长岛澜桥508毛坯2350980大湖山庄291-540平米毛坯2300550-1000孙河板块莱蒙湖300-400精装2500600-800名都园228毛坯1800335优山美地1期300-376平米；2期300-606平米1期精装2170；2期毛坯2000一期540-680二期500-1000天竺板块丽斯花园218-408精装1850327-612丽高王府323－544精装2400650-1088香槟小镇双拼292精装带家具电器1700420-450ü北京最具投资价值的别墅区，投资比例高达50%以上53作为北京别墅

6、租务市场最活跃的区域，外籍高端租客的集中分布，使得本区域别墅拥有独一无二的投资价值，目前许多别墅项目投资比例高达50％以上。典型项目的投资及自住比例区域典型项目投资比例自住比例崔各庄大湖山庄50％50％观唐（认购期）80％20％孙河莱蒙湖60％40％优山美地60％40％天竺丽高王府40％60％香槟小镇30％70％ü经过十多年的别墅开发建设，已经有了一定数量的成熟别墅社区，加之投资购房比例高，因此二手房交易高度活跃，一二手市场联动性强。项目开发必须同时高度关注二手房市场的影响，并加以积极主动性的利用。1.区域市场分区特征及历史沿革ü

7、分区特征路线板块典型项目市场特征普遍销售价格京顺路西崔各庄板块香江花园大湖山庄长岛澜桥观唐1.位置及交通优势，距离市区最近的别墅；2.区域自然及人文环境理想；3.国际学校的支持；4.良好的涉外居住氛围5.客户档次及租金水平位居市场前列；6.香江花园是运作最成功的项目之一；7.高投资率。2200-3000美金孙河板块裕京花园莱蒙湖欧陆苑名都园优山美地1.自然环境良好，紧邻温榆河；2.区域生活配套成熟，如日祥广场等；3.区域发展潜力巨大，政府着力打造温榆河富人区；4.区域物业均好性强，已经形成高尚良好的居住氛围；5.租金及售价较为理想

8、。6.高投资率2000-2500美金京顺路东天竺板块丽京花园丽斯花园丽高王府美林香槟小镇水木兰亭（多层板楼）本案1.区域环境较上两个板块弱，高档物业形象不够统一。区域涉外生活配套设施，如教育、购物、休闲等不完善；2.价格及租金较上两个板块偏低，特别