阳光新城房地产开发项目设计方案

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1、阳光新城房地产开发项目1概述1.1选题背景及意义自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。房地产投资受诸多不

2、确定因素影响（投资周期长、不确定性和风险程度高、市场供给缺乏弹性、市场需求的广泛性和多样性、市场消费的层次性和发展性等等），因此进行房地产项目的投资分析，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成一般经过6个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，

3、而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中选出最优秀方案，只能是在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析及投资效益是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。房地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因素多，而目前行业缺乏一个规范、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论，项目投资决策依靠个人主观经验判断已经严重制约了行业的发展。51从房地产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产项目可行性

4、研究，通过对比和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投资和如何进行投资。较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础，是项目建设单位决策性的文件，同时也是其他投资者的合资理由根据。1.2国内外房地产项目可行性研究现状可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不确定性，稍有不慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、环境保护、

5、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法。可行性研究正是适应这种需要而产生的。可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国。在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的环节，国外一些专家和学者分别从房

6、地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。此外，联合国工业发展组织(UNIDO)、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD)、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建

7、设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年9月国家计委发布了《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准的空白。进入20世纪9051年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新

8、问题，与新会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项