中建-浙江杭州尚溪地项目年度营销策略

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1、中建-浙江杭州尚溪地项目年度营销策略中建尚溪地项目组2014年3月中建尚溪地2014年营销策略——价格方案市场回顾现状梳理产品定价报告思路注:本报告始终围绕市场、本体和客户进行分析，最终推导出整体均价；一市场回顾房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程1>.fangce.cn/px:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，.fangce.net/gg.html:69031789楼市政策影响程度：一线城市量跌价挺，二线城市量价均出现“分化”1-2月一线城市成交量同比、环比均出现下滑，但价格坚挺；二线城市，由于库存量不同，1-2月成交量价市场情况出现分化。楼

2、市政策对于二线城市的影响程度远小于一线城市，同时，一线城市自住、改善、投资等各类市场需求活跃，市场对政策的敏感程度高于二三线城市，市场成交量下滑速度较二线城市较为明显也是理所当然。相对应的，二线城市的市场波动幅度不如一线城市剧烈，二线城市成交量的表现则相对比较稳定，甚至部分城市还出现上涨的特征。数据来源：同策咨询研究部全国重点城市量价涨跌分析项目所在的拱墅区板块房价下滑，供过于求，限购限贷政策抑制了外地人在杭置业数据来源：同策咨询研究部杭州主城区楼市自2013年至今的13个月里有7个月份都呈现供过于求，导致库存量一路走高，2014年2月底，库存已高达431.6万平米，同比增幅达42%，至少

3、18个月才能消化完毕。限购限贷政策抑制了外地人在杭置业，仅靠本地人完全消化不了那么大的存量。2013年以来，杭州主城区房价波动，没有明显上扬趋势，2014年2月商品住宅均价为21649元/平米，同比微升4百分点。北海公园所在的拱墅区，在2013年12月以及2014年1月、2月供求比都达到了2:1，房价也从2013年7月最高点25411元/平米跌破24000元/平米，2月仅23349元/平米。数据来源：同策咨询研究部数据来源：同策咨询研究部问题城市——杭州降价现象楼盘去化缓慢，信贷政策偏紧预期加剧，配合公司拿地战略，开发企业主动适度让利回笼资金数据来源：同策咨询研究部2月21日，杭州“德信北

4、海公园”售楼处遭到老业主一顿乱砸，原因是开发商公布了1.58万元/平米的“清盘价”，房源包括在售的5号楼以及从未销售过的“楼王”6号楼。而该项目在去年三四月份推出的9号楼均价为1.8万元/平米，少数户型已经卖到了1.9万元/平米，最高降幅近4000元/平米。该盘自从2012年4月开盘以来房价稳步上扬，2013年成交均价普遍保持在1.75-1.8万元/平米水平，较2012年1.28-1.64万元/平米的增幅有所放缓，房屋去化速度从2013年5月份开始便每况愈下。数据显示，该盘当前库存尚有211套，相当于2013年全年销售量的三分之二，去化缓慢，供过于求的格局下只能适度让利促销。同时，德信房产

5、2月18日拍得章家坝地块，金额17.5亿，约占2013年全年销售额60亿的29%，加之年初收购余杭中泰乡土地，两块土地的后续开发资金以及温州五块地（13年收购金额约20亿）的后续开发，资金压力较大。为配合公司拿地战略需要，德信也需要加快去化，，尽快回笼资金。事件回顾注：据案场信息，尾盘200套已售罄。杭州降价现象分析房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程.fangce.cn/px:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，.fangce.net/gg.html:69031789降价效应发酵，不少楼盘出现连锁反应，但均属于“试水性降价”，多数客户选择观望除

6、了北海公园是清盘拿出上百套房源外，其他楼盘推出的特价房源数量都比较少。项目特价房套数特价房面积优惠活动均价紫郡、蓝郡77套89方存2万抵6万;全款96折，按揭98折15000元/平米-16000元/平米天阳·半岛18套90方存2万抵10万20000元/平米保利·梧桐语10套89方存2万抵5万起价12800元/平米耀翔悦尚—90方存2万抵5万，办会员卡再优惠一万13888元/平米起均价15800元/平米北海公园和香榭里的降价且属于企业个体行为，跟进项目多以“特价房”为主，降价波及范围与力度均不大。年初杭州楼市第一事件即为降价风波，对于2014年的杭城楼市将是不好的信号，客户观望情绪急剧形成，

7、市场将进一步看低。今年“两会”期间住建部副部长齐骥对杭州部分楼盘降价的事件做出回应：杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空。所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。数据来源：同策咨询研究部杭州降价现象分析楼盘起点过高，户型较大，市场去化压力较大，企业主动调整，退出布局不合理的三四线城市数据来源：同策咨询研究部2月19日，常州楼市爆发“珍珠港事件”，雅居乐星河湾推出惊人优惠活动，共4幢房源。其中，优惠幅度最大的是