销售阶段的分析、业务策略及执行计划

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1、销售阶段的分析、业务策略及执行计划第一阶段：蓄客期策略思路：围追堵截、海量积累策略目的：第二阶段：内部认购期策略思路：制造热度、品牌拉升策略目的：第三阶段：公开发售期策略思路：转化和继续积累营销计划第一部分、阶段划分及目标蓄水引导期0%开盘强销期60%销售持续期40%第二部分、阶段工作计划蓄水引导期----第一阶段1.推广主题：城市别墅敬请期待2.目标：在本案详细资料没有确立前，引起目标客户对本楼盘的关注度。第三部分营销推广策略一、策略构想：跳出竞争格局，以酒店式公寓升级版的姿态入市，导入精装版国际CONDO社区概念，拔高

2、形象，支撑房价，快速去化房源。二、营销策略原则：高、新、快三原则------高姿态、新创意、快消化三、营销手段：“美林精英卡”销售计划在正式开盘销售前开展“美林精英卡”发售活动，有效预约锁定一批意向客户，以一定的优惠吸引消费者，实施“提前预定、延后开盘”之战略，为正式开盘打下良好之基础。n“美林精英卡”销售计划活动细则：1、在有效期内凭“美林精英卡”享受购房5000元抵扣优惠；2、“美林精英卡”不限量发售，价值1000元/张，可以退，但不得转售；3、“美林精英卡”以有价购买方式取得，每张卡收取购卡费1000元，购卡款可折入

3、房款；4、“美林精英卡”在5月份房展会开始现场发售，购卡客户进行资料登记；5、“美林精英卡”只享受购房抵扣优惠，不享受优先选房权；6、凭“美林精英卡”在有效期内（开盘日起10天）排队选房，凭卡享受折扣优惠，排队取得优先选房权；四、营销主题1、营销推广总精神：精装版国际CONDO社区//生活比梦想更迷人2、营销推广主口号：城市新贵属地//领袖卓越生活3、分阶段推广主题第一阶段：蓄水期主题：此阶段推广的要点在于传播CONDO的概念，强势推出小户型酒店式公寓升级版概念，以区隔市场同质化产品。主题推广语：（1）CONDO来了，你准

4、备好了吗？（2）大家快来升级吧！//今天，你升了吗？第二阶段：开盘期主题：重点推广升级版的各个支撑点：1、CONDO的生活理念，2、精装修住宅的优势，3、人性化户型设计主题推广语：（1）亮相（2）领舞第三阶段：强销期主题：营造热销抢购氛围，强化各产品支撑点主题推广语：（1）稀缺（2）价值第四阶段：清盘及二期产品预告主题：答谢一期业主，预告二期产品主题推广语：有些人已经拥有，有些人还在梦想！1、广告文案：2009精装版国际CONDO社区.震撼登场！小户型酒店式公寓全面升级告别毛坯房、样板房，跨入全装修时代！轻松安家，让享受更

5、多一点！领略酒店式公寓生活，鉴赏现场成品标准！超人气国际标准酒店式公寓，全装修完美演绎！精品全装修，生活一步化！精品全装修，超值新体验！n概念炒作主题：主题一：告别毛坯房，告别样板房，跨入全装修时代向毛坯房说“不”！！——我们的生活一天天在改变，也许其中最大最直接的变化就是居住水平的不断提高。——从传统待装修的毛坯房，到全装修的精品公寓，商品房在交付标准上不断地进步。——美林国际全装修成品酒店式公寓，从住宅对人的关心角度营造了全新的居住理念和生活方式。——彻底扫除装修的烦恼，节省入住前等待的时间，为业主交付一个“完整的家”

6、——这是未来住宅产业的发展方向。主题二：幸福在哪里？“全装修”为我们的生活带来了什么？——一种新的居住选择/一条龙服务的购房方式/一个完整到位、直接入住的新家。——美林国际全装修精品酒店式公寓，从住宅对人的关心角度，营造全新的生活。——利德房产》美林国际》包河公园》现场动人实景》现代气息的建筑形态》》安全舒适生活环境》》方便到位的生活配套……幸福感受，环环相扣！1、项目推广理念表现ABCD五、价格策略：一）定价原则综合市场分析表明，庐阳区中心地段周边住宅楼盘大致在4000元/平方米左右，而合肥高档住宅楼盘均价在4500元/

7、平方米。依托本案的区位优势和良好的景观优势，确立本案在区域高端市场的领先地位。本案产品的精装修概念作为小户型的差异化概念面市，高端产品的品质感显现出来；另外，要利用项目一期作为一种品牌进入市场的契机；价格上采用“低开高走”策略，先以高品质，中高档价格占领市场，广泛传播，达到确立市场领先者的形象，分阶段推出，在后期产品推出时完成项目的利润目标。（二）价格定位建议尊地板建议全程均价为4200元/平方米（含装修）一期楼盘开盘平均价建议定在4000元/平方米（含装修）,如在短时间内销售达到30%。则价格上扬200元；在销售比例超过

8、60%左右，可以到达均价的4400元/平方米（含装修）。而第一批房源销售的成功，规摸效应和口碑效应对今后的开发会有很大的帮助。以4200元/平方米（含装修）的均价计算，楼盘的主力面积为60-80平方米，可得住宅的总价在25-35万左右，对我们的目标客户还是很有吸引力的。第四部分销售执行策略一、策略重点主