无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划尽职调查报告

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1、无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划项目名称：《无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划》集合资金信托计划申报部门：信托经理：项目负责人：申报时间：2012年12月13日46声明与保证我们在此声明与保证：此报告是按照XX信托《项目尽职调查指引》等有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人：评估审查人：评估审定人：46目录声明与保证2第一部分信托计划基本方案5一、信托项目基本要素5二、项目交易结构9三、风险控制措

2、施11四、资金监管及增信措施12第二部分融资人情况分析12一、基本情况12㈠基本情况表12㈡股东结构13㈢组织结构14㈣管理层介绍14二、主营业务17三、财务分析17㈠财务基本状况17㈡财务指标分析21㈢现金流分析22四、征信情况22五、回购款来源分析23六、融资方的综合评价25第三部分无锡世贸中心二期项目介绍25一、基本情况26二、项目市场定位28㈠市场定位28㈡客户群定位28㈢销售价格定位29㈣销售策略定位29㈤宣传方式定位29三、项目优劣势分析30㈠项目优势30㈡绿化设计优势31㈢工程质量优势31四、项目投资估算及资金筹措安排32㈠项目投资估算32㈡土地成本33㈢项目资金筹措33五、项

3、目政府批文及证件情况33六、项目建设进度安排34第四部分拟投（融）资的项目概况34一、无锡世贸中心二期-超五星级酒店情况概述34二、无锡世贸中心二期-奢侈品名店街情况概述35三、无锡世贸中心二期工程尾款支付3546第五部分抵押物分析36第六部分过度抵押物-永康世贸中心项目36一、基本情况36二、项目建设规划37三、政府批文及证件情况38四、项目建设进度安排38第七部分担保方39一、上海世贸控股（集团）有限公司39㈠基本情况表39㈡股权结构39㈢业务介绍40㈣主要财务数据41㈤征信情况41二、李焱然先生42三、袁丽萍女士42第八部分项目合规性说明42一、资金来源合规性42二、资金投向合规性42

4、三、企业自有资金的合规性43第九部分风险揭示及控制43一、风险揭示43㈠信用风险43㈡管理风险44㈢利率风险44㈣其它风险44㈤充分风险揭示、履行尽职管理义务44第十部分项目过程管理安排45一、成立专门的项目小组负责本项目后续监督与管理45二、严格执行公司内部相关管理办法45三、定期与不定期走访融资方，查看用款项目状况45第十一部分项目评价与结论4546第一部分信托计划基本方案一、信托项目基本要素无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划方案要点1.委托人合格投资者⒉受托人XX国际信托有限公司⒊信托资金人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整）,超过2亿元即可成立其中：第一期

5、募集资金2-2.5亿元；第二期募集2.5-3亿元；第三期募集不超过3亿元。⒋信托期限A类：1.5年；B类：2年；C类：2.5年⒌委托人预期收益率A类（第一期）A1：300-600万10%A2：600万以上10.5%B类（第二期）B1：300-600万10.5%B2：600万以上11%C类（第三期）C1：100-300万9%C2：300-600万11%C3：600万以上11.5%6.信托募集7.信托收益分配46信托财产专户收到融资方支付的回购价款后的5个工作日内。8.资金运用方式：用于受让以“无锡世贸中心二期-白领公寓、写字楼、会展中心、超五星级酒店和奢侈品名店街”为基础资产的特定资产收益权，

6、融资方将款项用于上述五星级酒店和名店街的装修以及支付无锡世贸中心二期项目工程尾款、置换融资方在中国银行无锡分行评估价值18.51亿元的土地及地上附属在建工程的第一顺位抵押权。融资方无锡世界贸易中心有限公司（以下简称“无锡世贸”或“转让方或回购方”）转让价款人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整）溢价回购率转让价款分三期支付。第一期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第二期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第三期转让价款对应的溢价回购率为【】%。具体比率以实际募集资金到位后确定的数字为准。转让价款支付日各期转让价款支付日为各期信托单位成立之日后第1个工作日。第一期转让价款支付日即信

7、托计划成立之日后第1个工作日。回购价款支付序号付款日期支付金额第一次第一期转让价款支付日起【1】个工作日内第一期转让价款×2.6%第二次第二期转让价款支付日起【1】个工作日内第二期转让价款×2.6%第三次第三期转让价款×2.6%46第三期转让价款支付日起【1】个工作日内第四次第一期转让价款支付日起届满1年之日第一期转让价款×【第一期溢价回购率】%×自第一期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数÷365-第一