济南中建·凤栖第总体营销策略报告

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1、济南中建·凤栖第总体营销策略报告中建·凤栖第总体营销策略报告楷昕营销部2012年2月地块技术经济指标总用地面积114900.00㎡总建筑面积410924.52㎡其中地上建筑面积310261.60㎡其中住宅建筑面积281418.04㎡商业建筑面积14337.1㎡配套服务设施建筑面积1380㎡学校建筑面积16000.00㎡市政公共设施面积2319.52㎡地下建筑面积97662.92㎡其中住宅地下建筑面积17691.28㎡地下车库建筑面积74778.58㎡地下配套设施面积5193.06㎡容积率2.7　建筑密度18.00%

2、绿地率35.00%居住户数2671户居住人数（3.2人/户）8544人机动车停车位2243个项目概况2012年度实现销售额9.68亿,其中住宅销售额约9亿元!目标在8个月时间内，实现销售额9.68亿，对于销售速度的高要求本年度需要实现的目标4.282012年底目标一期14.7万㎡假设入市均价7000元/㎡，则需销售128571㎡按既定规划平均105㎡/套，则需销售1224套假设客户转化率20%，则需客户总量6120批若推广于2月月底展开，则月积累客户556批平均每天需积累客户18批住宅9个亿销售目标意味着项目预期营

3、销目标——与2011年2月月销售量持平；——相当于济南市2011年5月份销量28.7%;——为2011年12月月销售量的1.92倍。目标，更是挑战目标难题——项目地处远郊，客户对区域认知度较低——市场并不乐观，面临市场超越与突破难题——营销推广周期短，面临客户量积累难题——2012年4月28日入市并实现住宅全年9个亿销售额如何实现客户量的突破与超越现有市场环境下的营销目标？VS精密产品匹配，精确目标客群——客户定位角度精准营销推广，精炼主题诉求——宣传推广角度精析客户需求，精选营销事件——营销活动角度精细客户管理，

4、精实营销服务——品牌服务角度项目需要精准营销项目属性解析项目竞争策略项目定位体系项目客户策略市场大势研判12345项目营销策略6报告主体框架Part1：项目属性解析项目区位：项目位于经十东路，主城东拓轴线；城市近郊相对陌生区域，未来生态人文居住片区地块位置项目位置：项目位于济南市历城区，距二环东路约11公里/距历山路约14公里/距现行政中心约18公里。随着济南“中疏、东拓、西进、南控、北跨”城市发展规划的实施，济南市区版图进一步向东拓展，项目所在雪山片区成主城拓展区。项目区域拥有山东建筑大学、雪山、凤凰山等人文、生

5、态资源。东部新城，济南未来行政、商务中心区济南市政府龙奥大厦历城区政府唐冶新城行政中心东迁，城市发展重心东移，城市“东拓”决策坚定东部新城CBD规划，给东部发展注入新的活力与动力■规划范围????东部新城CBD位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心和高新科技园，规划占地面积约1.8平方公里。■规划目标????近期目标为：地区级专业型CBD；远期目标为：国家CBD格局中的动脉节点，国家级特色商务中心区。■功能定位????东部新城CBD定位为以面向区域的智力型高端服务业为主导，以地区性金融业公司总

6、部为支撑，以商贸服务业为辅助，突出智力型产业特色的济南东部中央商务区。?■规划结构????“一轴、一心、四区”：“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线，是整个CBD景观、功能与活动主轴和最具特色的空间要素；“一心”即中央绿心，指位于CBD中央区域的大型绿色开放空间；“四区”包括功能混合的中央活力区、轴线北端的科技总部商务区、经十路北的金融商务区、经十路南的金融商务区。区域资源：生态环境与人文氛围突出，但区域配套缺乏，人气不足恒生伴山精密仪器厂雪山御园华府建大西校门项目地块建大花园周边环境：东临建筑大学西门、雪山（山脚为待

7、开发项目御园华府），北为建大教授花园，南侧、西侧主要为山地、空地，零星小厂房等。城市交通：临凤岐路，近经十路与世纪大道，“出则通达，入则自然”高新区奥体CBD往绕城高速与唐冶新城项目四周城市道路环绕。项目南临东西交通大动脉——经十路，西侧凤岐路连接世纪大道与经十路，离东二环、绕城高速分别约十分钟、五分钟车程。区域生态、人文资源，城市东拓、CBD规划及其功能空间的延展，区域发展利好历城区土地使用规划显示，项目西侧为集中居住用地，南面沿经十路为商业金融用地。周边分布雪山、长岭山、凤凰山等山景以及建筑大学，项目地块内规划

8、九年制教育学校，生态与人文资源丰富。未来将成为集生态、人文、商贸、居住等为一体的CLD。住宅发展区商业金融发展区长岭山雪山建筑大学凤凰山项目地块体育学院一个未来比现实更美好的区域项目本体：组团式规划，美式大宅，超大楼间距，营造静谧、安全、健康的奢享空间南北景观轴东西景观轴北组团南组团南北两大组团式规划布局；超大楼间距，围合式中庭景观园林，非凡尺度、奢享空间；