关于我国物业税立法的基本构想(下).doc

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1、关于我国物业税立法的基本构想（下）　　关键词:物业税;国外经验;立法必要性;基本构想　　内容提要:国家税务总局在制定“十一五”计划时提出我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。因此，适时开征物业税，已经成为我国新一轮房地产税制改革的重要内容，也成为我国财税法领域一个重要研究课题。本文通过对市场经济发达国家和地区物业税立法的比较研究，着重就我国物业税立法的必要性展开较为深入的讨论，进而提出了我国物业税立法的基本构想，希冀为推动我国正在进行中的物业税立法提供一见之得。　　三、加快我国物业税立法的必

2、要性　　我国现行房地产税法制度的设计，基本上呈现以计划经济体制为基础，根据商品经济发展需要进行逐步零星改革的特点，因而很早就强烈地表现出难以适应市场经济条件下房地产业发展的需要。而借鉴国际成功经验，通过制定物业税法，在课征房地产税、契税的同时，开征物业税，弥补我国现行房地产税法制度的缺陷，最终形成以房地产税、物业税等静态财产税法和以遗产税、契税等动态财产税法为主要组成部分的比较完整的财产税法体系，以增加地方政府的财政收入，充分发挥财产税的调节作用，进而加快与世界各国财产税法律制度的接轨，调节国内的产业结构，促进市场经济的健康发展。在这种意义上，开征

3、物业税的必要性是显而易见的。[8]　　（一）弥补我国现行房地产税法制度缺陷的需要　　我国现行房地产法存在着明显的制度设计缺失，因而带来税权高度集中于中央、税费过多、税种繁杂且交叉重叠、以费代税、征税覆盖面窄和计税依据不合理等许多问题。其主要的原因在于我国将房地产税视为商品税，而不是财产税。而根据税收原理及国际的经验，房地产税则理应归属于财产税。因此，通过立法，改革现行房地产税，开征以物业的市场价值为计税依据的物业税，实现将房地产税还原为真正的财产税，使课税环节涵盖财产保有和转让环节，课税对象不仅包括所有权，还可包括其他具有财产价值的权利，课征地域也

4、可扩大到农村，从而拓宽其税基，构建更加符合市场经济体制要求的房地产税收法律制度。　　（二）健全我国财产税法体系的需要　　从实体法的角度而言，税法可分为商品税法、所得税法、财产税法和行为税法四大体系。目前我国商品税法制度的设计，特别是随着增值税转型试点的逐步推进，呈现不断走向完善的趋势。我国所得税法制度，经过了多次的修订完善，特别以新企业所得税法的制定为标志，逐渐实现同国际税法接轨的态势。而财产税法改革却呈现相对滞后的状态，难以适应市场经济快速发展的要求。这种滞后与我国一直以来财产税尤其是对私有财产产权的明晰与保护的立法滞后有关。目前我国已经颁布了物

5、权法，完善私人财产保护制度的研究与实施过程己经启动，从而为开征物业税创造了基本条件。　　（三）开拓我国公共财政源流的需要　　我国各级地方政府承担着建设公共设施，发展教育、文化、卫生事业，保护环境等职责，而我国目前实行的分税制造成了地方政府在财政收入所占比例过低，地方政府需要承担的社会责任与获得的收入不匹配，造成地方政府的财政有很大的压力。开征物业税将有助于解决这种情况，完善地方的财政收入体系。首先，物业税能为地方的财政带来很大的收入。如上文所述，西方国家的物业税是税收的重要组成部分，西方国家的经验表明征收物业税有利于解决中央和地方政府财产分配不公的

6、问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求，也可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金。[9]其次，开征物业税将促使地方政府构建有效率的财政体制。因为物业税归属于地方政府，能使地方政府提供公共服务的成本回收与其居民的受益相对接，地方政府收入的增加，又可以促使地方政府改善公共设施建设，促进周边不动产价值的升值，从而带来更丰厚的税源，形成一种良性循环，促进房地产业的健康发展和社会经济的不断进步。　　（四）优化配置我国稀缺的房地产资源的需要　　综观我国现行的房地产税制体系，私人保有住房一般无需缴纳税费，

7、但对房产交易过程中的税收是较重的。这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人有多处房产并私下出租取得收入的同时，有更多的人却急需住房，却因成本太高而买不起房的现象。物业税可以当作一种经济政策手段来使用，即对不使用的财产课税，可以使其转化为资产性资源，进而达到政府所期望的政策目标，包括促进土地的有效和集约利用，限制奢侈浪费等。具体的做法是在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。　　（五）调整我国贫富差距的需要　　据有关统计显示，2006年城乡整体居民收入的基尼系数达到0.48，[10]超过了国际公认的警戒线，这不

8、得不引起我们的强烈关注。[11]我国现行的房地产税制在保有环节缺乏税收调节机制，使政府无法对其进行调控，使财富流向物业保有