湖南新晃舞阳名城营销策划执行方案

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1、湖南新晃舞阳名城营销策划执行方案定位的思路与流程目标构建问题战略与定位目标沟通会目标沟通+我们对目标的理解www.ban886.com/fdc目标：较高的价格较快的速度（收益安全）建立在新晃建立市场影响力构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（Question）(分析存在的问题)需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成任务的事情知道

2、解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效www.ban886.com/fdc通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型非期望结果——由于价格和竞争导致项目滞销?期望结果——项目成为新晃领跑者，顺利销售www.ban886.com/fdc营销战略：为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异3C综合匹配分析得到最优化的战略可以导致期望结果客户项目/企业竞争u成功的市场营销战略应具备以下特点：u1.明确的市场定位u2.项目优势与市场需求之间的相互呼应u3.相对于竞争，在项目成功关键因素上有出色的表现www.ban886.c

3、om/fdc市场格局新晃房地产市场特征及走势→竞争楼盘锁定→竞争分析项目分析项目地块分析→项目SWOT分析→项目的竞争策略→综合评估产品建议项目定位产品市场定位→客户定位→形象定位→案名及广告定位→价格定位项目营销建议产品差异化划分策略→价格策略→推售策略→总体营销推广及费用概算项目营销策划报告提纲开发策略→建筑风格→户型建议→景观建议→物业管理www.ban886.com/fdcwww.ban886.com/fdc第一部分市场格局一、新晃房地产走势及特征新晃房地产市场尚处于发展的初级阶段，所开发的物业缺乏档次和个性，整体形象较差，

4、户型多为大户型，主要是受人们居住观念和房价的影响。以多层为主，现阶段产品供应类型主要为多层。市场供应量较小，现在售楼盘约4-5个左右，放量不大，预计短时间内的放量仍不会有所增加，从供应的质量来说，品质不高，缺乏高质量的楼盘。新晃的住宅销售良好，一方面是供应量不大，竞争性小，客户的选择手到一定程度的局限；另外随着新晃经济的发展，人们对居住质量也逐渐看重，需要改善居住条件。新晃住宅市场主力户型以三室二厅为主，户均面积约为130平方米左右。从需求套型面积看130-140平方米面积段消化最快，可以看出该面积段户型市场接受度较高。由于受到新晃

5、人收入水平的限制和楼盘质量不高等因素的影响，住宅价格偏低，大多保持在600-800元/㎡，该价格有一定的上升空间，但首先要提高楼盘自身的品质和人们的购房观念。物业特征产品类型供应情况市场需求价格水平面积特征www.ban886.com/fdc二、竞争楼盘锁定竞争个案一：教师新村1．项目简介：教师新村位于湖南新晃城下环路以东，西有环城路及舞水河，东侧为自然山地丘陵，南向临近320国道，北面毗邻古乐城自然森林公园，交通便利，景观视野良好。总用地面积26924平方米，总建筑面积56757平方米，共16栋，387户。2．项目规划住宅形式：一

6、楼门面加多层住宅小区容积率：2.1绿化率：34.71%3．项目亮点1）地处舞水河和自然森林旁，环境优美。2）小区将建筑情趣与环境绿化融合在一起。3）项目规模较大。4）教育卖点吸引客户眼球。4．项目不足1）项目离城区有一定的距离，周边配套不够完善；2）商业气氛不浓，门面销售不太理想；www.ban886.com/fdc3）户型配置不够合理，91平方米的户型较多，销售不太理想；竞争个案二：温馨园小区1.项目简介：温馨园小区位于环城路40号，占地25亩，前临美丽的舞水，后有青山环抱。2路公共汽车从小区门前穿过，交通十分便利。规划即将建设的

7、舞水大桥，将把温馨园与城中商业区、行政区、文化、医疗中心连成一片，方便人们生活。小区建筑面积30000多平方米，绿化率达50%以上。小区户型多样，能满足不同人群的需求。2.项目亮点1）小区规模较大。2）价格相对来说比较低，吸引客户眼球。3）周边自然环境优越，绿化高。1．项目不足1）对营销策略和销控的重视程度不够，营销力不足。2）离城区较远，没有足够的人气。3）营销中心档次过低，使项目形象大打折扣。www.ban886.com/fdc1）由于资金等原因，项目建设的进度非常慢。以上两个项目对我们的项目具有借鉴和比较价值，规划面积都比较大

8、，但以上两个项目都离城区有一定的距离，而本项目处于县城中心；相比较之下，本项目有着绝对的地段优势，具有更大的开发价值，在同等市场条件下，我们的项目价值大与以上两个项目。竞争个案三：城市花园城市花园位于繁华的中山路汽车站旁，中国人寿保险