【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得

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1、【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得近日2013年12月据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元，欠缴3.8万亿土地增值税。对这一数字3.8万亿，你认为合理么？如果合理，请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，进行推导论证。如果不合理，

2、你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，推导你的结论。回答：不合理。公式原理推导：应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数＝（销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数）＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率）＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）应交土地增值税/销售收入=（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）代入公式中：假设营业税金及附加税率为5.6%房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30%增值率=（销售收

3、入-扣除项目）/扣除项目增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+营业税金）推导：分子分母同除以销售收入增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-营业税率）/（开发成本/销售收入*130%+营业税率）增值率=（1-(1-毛利率）*1.3-营业税率）/((1-毛利率）*1.3+营业税率）其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/总销售收入土增税负率与毛利率关系数据表销售成本毛利率增值率税率扣除系数土增税负率=应交土增税/销售收入10%-18%0%0%0.0%11%-18%0%0%0.0%12%-17%0%0%0.0%

4、13%-16%0%0%0.0%14%-15%0%0%0.0%15%-14%0%0%0.0%16%-13%0%0%0.0%20%-9%0%0%0.0%25%-3%0%0%0.0%27.4%0.0%30%0%0.0%28.0%0.8%30%0%0.2%29.0%2.1%30%0%0.6%30%4%30%0%1.0%31%5%30%0%1.4%32%6%30%0%1.8%33%8%30%0%2.2%34%9%30%0%2.6%34.6%10%30%0%2.8%36.0%13%30%0%3.4%40.2%20.0%30%0%5.0%普通住宅增值率低于20%，免41.0%21.5%30%0%5

5、.3%42.0%23.5%30%0%5.7%43.0%25.5%30%0%6.1%44.0%27.6%30%0%6.5%45.0%29.7%30%0%6.9%46.0%31.9%30%0%7.3%47.0%34.2%30%0%7.7%48.0%36.6%30%0%8.0%49.0%39.1%30%0%8.4%50%42%30%0%8.8%51%44%30%0%9.2%52%47%30%0%9.6%53%50%30%0%10.0%54%53%40%5%10.6%55%56%40%5%11.2%56%59%40%5%11.7%57%63%40%5%12.3%58%66%40%5%12.9

6、%59%70%40%5%13.5%60%74%40%5%14.1%61%78%40%5%14.7%62%82%40%5%15.3%63%86%40%5%15.8%64%91%40%5%16.4%65%96%40%5%17.0%66%101%50%15%17.6%67%106%50%15%18.5%68%112%50%15%19.3%69%118%50%15%20.2%70%124%50%15%21.0%71%131%50%15%21.9%72%138%50%15%22.7%73%146%50%15%23.5%74%154%50%15%24.4%75%162%50%15%25.2%76

7、%172%50%15%26.1%77%182%50%15%26.9%78.6%199%50%15%28.3%79.0%204%60%35%28.7%80%216%60%35%30.0%81%230%60%35%31.2%82%245%60%35%32.5%83%261%60%35%33.7%84%279%60%35%34.9%85%298%60%35%36.2%86%320%60%35%37.4%87%344%60%35%38.6%88%372%60%35