170-它山郡楼盘营销策划方案

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1、它山郡楼盘营销策划方案它山郡楼盘营销策划方案房产091班徐奇二0一二年五月第28页共28页它山郡楼盘营销策划方案目录一、2010年9-10月市场形势分析（以下类推，都直接用标号，不用“第x章”）二、项目简介三、项目的价值梳理，项目SWOT分析四、重点竞争楼盘的分析五、项目市场定位六、项目营销策略七、销售道具八、案场包装情况九、阶段营销，推广执行计划第28页共28页它山郡楼盘营销策划方案第一章2010年9-10月市场形势分析（现在是2012年，因此背景分析应该以去年的行业和政策背景为主，且以浙江省和宁波市的地方背景和房产政策为主）（一）

2、2010年9-10月大市场背景国家经济运行中国经济和资本市场正处于一个微妙的关口。从10月份数据来看，虽然经济增长的动量不是很强，但通货膨胀已经快速攀升到高位，PPI环比加速上升的势头尤其值得警惕。这一局面在后续一段时间可能仍会维持甚至恶化，使流动性平衡发生不利转折。目前的宏观经济背景对宏观政策的制定构成了现实的挑战。距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。央行的这两次举动的政策目标是不同的。如果11月份CPI再创新高至4.7%，那么年内再次加息的可能性很难排除。相应的，在通胀较

3、高的背景下，对2011年全年信贷投放计划的控制可能也会采取中性偏紧的基调，全年信贷增长可能限制在13.5%-14.5%的范围内。　　在投资意愿较弱、经济转型尚未完成的宏观环境中，财政政策的基调可能是中性略偏松的，以便对冲经济的下行风险。综合考虑财政政策和货币政策，宏观调控政策的总体基调是偏紧的。　　因此，通货膨胀的攀升可能将同时导致中性偏紧的货币信贷政策和流动性需求的攀升，这一情况如果和顺差的快速下降交织在一起，那么届时流动性平衡可能就会发生不利的转折，并对2010年下半年以来的市场趋势构成挑战。通货膨胀再度攀高时，需要对市场的趋势持

4、有相对谨慎的看法。2010年9-10月房地产政策变化统计时间措施要点2010.09.03上海市房管局：三万平方米以下须一次上市按照国家和上海市房地产市场调控的要求，这份全称为《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》总共五条，首条即重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”第28页共28页它山郡楼盘营销策划方案的规定，并且指出超过3万平方米、确需分批预售的楼盘，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。该条款还明确要求在申请预售前，房屋测绘机构应当按照《建筑工程施工许可证》确定的建筑规模一次性进行工程进度现场

5、鉴证，以此作为预售许可规模的依据。2010.09.06保监会禁止险资投资商业住宅保险资金投资不动产，应合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。2010.09.15国土部：土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩从今年到明年底，国土资源系统将开展土地与矿业权交易市场、整纪纠风两个专项整治以及深化国土资源管理制度改革专项行动

6、。通知表示，“两整治一改革”的目标将细化为开展土地和矿业权交易市场专项整治、开展整纪纠风专项整治、深化国土资源管理制度改革、加强统筹协调和监督检查等4个方面共19项任务。2010.09.16国土部：政府不得变身开发商直接插手土地拆迁土地储备机构从事土地一级开发有其制度支持。按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。2010.09.173万元新盘市级审批针对市场传言单价3万元以上高价楼盘的开发商开盘前必须通

7、过市级房管部门的预售审批，而不是目前仅仅由区县进行直接核准，市房管局昨天回应称，对于高价楼盘，市房管局必须重点复审，但是不存在审核权限收回到市局，或者不让高价楼盘上市预售，甚至收回预售许可证的说法。2010.09.17商品房预售备案须一房一价?为贯彻落实国务院10号文及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，9月2日市房管局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》，并制定了相关操作口径，明确要求加强商品住房预销售管理。2010.09.17公租房实施意见广大市民

8、关注的《本市发展公共租赁住房的实施意见》日前由市政府正式颁布。建立公租房制度，对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系、促进房地产市场特别是住房租赁市场规范健康发展具有重要意义。2010.09.17土地一级市场开