山水逸境可行性研究报告(完整版)

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1、山水逸境项目可行性研究报告58太合房地产有限责任公司北京兴业万发房地产开发有限公司目　　　录第一章　　项目概况一、投资方概况二、项目位置三、建设规模四、可行性研究报告编制依据第二章　　市场分析与定位一、区位分析二、市场分析三、项目分析及定位58四、市场营销方案五、产品规划设计设想第三章项目整体开发思路与进度计划一、场地现状二、市政设施三、交通条件四、城镇规划及社会环境条件五、环境保护条件六、征地、拆迁、移民安置条件七、拆迁情况与拆迁方案第四章　　工程方案和工程进度计划一、技术方案二、工程方案三、施工建设计划第五章　　投资效益分析一、成本构成分析二、销售定价三、

2、项目的投资、收益指标58一、价格敏感性分析二、盈亏平衡分析三、项目各年度损益情况四、方案成本及效益综合情况第六章　　项目筹资与投资计划第七章　　研究结论58第一章　　项目概况一、投资方概况该项目由北京兴业万发房地产开发有限公司开发建设，该公司是股份制房地产开发企业，公司注册资本人民币2000万元，其中太合房地产有限责任公司投资1300万元占65%，李黎明投资600万元占30%，林洁投资100万元占5%。太合房地产公司是北京市知名房地产开发公司，在北京市场成功运作了欧陆经典、时代庄园、太合嘉园等高档项目，林洁领导的伟业房地产顾问公司，曾经全案策划了湖光山舍、通用

3、时代、华鼎世家等项目。二、项目位置山水逸境项目（以下简称该项目）位于京城西北的海淀乡青龙桥村。东与北京市六一幼儿园相邻，西距玉泉山东围墙约200米，南侧是玉泉山东路，北边是五环路南30米宽的绿化带，中部有纵贯南北的厢红旗路。该处到市中心不过15公里，去中关村只有5公里。这里山水映衬，空气清新；历史深蕴，名胜众多；是一处公认的京郊风水宝地。三、建设规模581、项目规划用地48.26公顷；2、项目建设用地33.99公顷；3、项目总建筑面积29.80万平方米；其中住宅21.97万平方米；公建1.62万平方米；地下6.21万平方米4、项目将建成总居住人口3300人的高

4、品质居住社区四、可行性研究报告编制依据1、《青龙桥新村建设项目合作开发协议》；2、北京市人民政府办公厅文件，京政办发[2001]97号；京政发[2000]20号。3、青龙桥新村建设（一期）规划意见书，2001绿规意字8号；北京市规划委员会审定设计方案通知书，2001规审字2040号绿隔审2-014号。58第二章　　市场分析与项目定位一、区位分析项目区位的独特性构成了项目的独特性1、独特的景观（1）山环水抱，风水绝佳。本项目正北为燕山余脉环抱，正西玉泉山峰卧立，正南京密水、玉河水对接，北面金山、东南万寿山拱卫左右形成犄角之势。正应和了山环档风则气不散，有水为界则

5、气止之理。（2）坐观燕京八景之“西山晴雪”及“玉泉垂虹”（实景照片）2、稀有的泉水玉泉位于西郊玉泉山上，号称“天下第一泉”。泉水自58山间石隙中喷涌而出，淙淙之声悦耳。下泄泉水，艳阳光照。犹如垂虹，明时已列为“燕京八景”之一。明清两代，均为宫廷用水水源。（实景照片）2、尊贵豪华的皇家园林利用优美和谐的山水风光，营建离宫、园林和庙宇等，是中国历史文化的重要方面。自公元938年辽升幽州为南京，建为陪都以后，历金、元、明、清，北京作为封建王朝的都城，长达八百余年。在这期间，北京西郊积淀了极其深厚和丰富多彩的历史文化。（实景照片）（1）58在西山风光胜处，有金章宗八大

6、水院，即八处行宫，开创兴建皇帝行宫之先河。（1）清代，从康熙至乾隆年间，利用北京西郊得天独厚的优越的地理环境和自然风光，大规模地营建皇家离宫园林，建成了以畅春园、圆明园、万寿山清漪园、玉泉山静明园、香山静宜园，即所谓“三山五园”，将中国古典园林建设推到了登峰造极的地步，创造了辉煌的成就。（2）此外，西山地区由于环境绝佳，亦成为皇家墓群和庙刹的首选位置，如金山口的景皇陵和玉泉山一带的功德寺。4、浓厚的人文色彩项目周边的历史悠久的著名学府，营造了本地浓厚的书香气息，而目前在西山地区的国家军、政机关又使该地区笼罩着一种神秘色彩。二、市场分析（一）供应市场1、市场供应

7、现状（1）北京市场现有低层、低密度项目22个，主要分布在四环以外、五环周边，项目总体价位呈现北高南低的趋势，而西北香山地区的项目由于处于上风上水之地，其价格又稍高出；（详见附表6）（2）西北部地区58自水清木华园创造中关村热销场面以后，给中关村住宅市场无疑注射了一针兴奋剂，在住宅建设跟不上需求的情况下，华润置地所开发建设的华清嘉园原用于拆迁的住宅却成了“抢手货”，价格从5000多元/平方米升至7000多元/平方米，还供不应求，租金也一路上扬。事实上，强烈的住宅需求持续了将近3年，直至去年才相对趋于饱和。与国务院建设中关村的精神同步，万柳地区应运而生，自阳春光华

8、、光大花园、万泉新新家园不断创造销售和