情事变更原则在商品房买卖过程中适用之探讨

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1、情事变更原则在商品房买卖过程中适用之探讨摘要：近年来，针对部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃等突出问题,国家对房地产市场的调控采取了一系列措施。2010年4月17日,为抑制不合理住房需求,国务院再次出台了“国十条”,提出实行更为严格的差别化住房信贷政策。之后国务院相关部委随即出台了一系列房地产市场调控、银行信贷、税收等方面的配套细则。这些政策的出台对房地产交易产生了较为深远的影响,也对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响。全国陆续出现了部分交易者以国家房地产宏观政策变化为由,要求适用情事变更原则解除房屋买卖合同的诉讼。与此同时，情事变更原则其有内涵抽象、

2、标准不明、极易被滥用的弊端,在理论和实践上具有极大争议。怎样对情事变更原则在商品房买卖过程中的适用进行准确把握，如何保证商品房交易的安全和公平等问题在当下司法实践中是非常突出的，本文就此结合相关法律的规定，探讨情事变更原则在商品房买卖过程中的法律适用，希望能对实务的运用有所裨益。本文内容分为四个章节，第一章主要阐述了情事变更原则的历史沿革、比较法上的考察及在我国的发展等基本问题。第二章和第三章分别解决了情事变更原则要在商品房买卖中具体适用的两个基础理论问题。第二章主要论述了外部问题，即了解在商品房买卖中引入情事变更原则的必要性，厘清情事变更制度与相关法律制度的关系，特别是履行障碍法

3、诸制度在功能上的分工、协调与配合问题；第三章主要论述了内部问题，即在商品房买卖中适用情事变更原则的构成要件问题以及法律效果问题。第四章则结合案例，针对商品房买卖实践中常见的适用情事变更原则的情况进行了类型化的研究，为实践中的具体适用提供一些解决的思路。关键词：情事变更；房产新政；商品房买卖；履行障碍引言由于依据传统的民法理论，合同关系建立后需要维持其稳定性，以凸显私法自治、契约自由的原则，同时也有促进市场交易、维护交易安全之考量。但在实践中，往往由于合同订立后履行基础发生了变化，导致了许多合同无法履行或履行后目的无法实现。具体到房地产开发的销售阶段，在商品房买卖合同订立后，买卖一方

4、，特别是买受人一方，由于非自身原因，导致其商品房买卖合同无法正常履行，尤其是在政府对房地产调控的大环境下，这种合同履行障碍发生的概率大大增加。《合同法司法解释二》已经引入了“情事变更”原则，但规定也较为泛化，无法适应当前调控政策引起的大量商品房买卖合同纠纷的发生。如何准确界定情事变更，区分情事变更与周边制度，如何在这类纠纷中有效运用情事变更原则，解决履约中的疑难问题，就显得尤为至关重要。第一章情事变更原则概述所谓情事变更原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原

5、则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。究其实质，情事变更原则为诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情事变更所产生的不公平后果。梁慧星：《中国民法经济法诸问题》，中国法制出版社1999年版，第170页。自12世纪“情事不变条款”出现以来，情事变更原则在历史几百年的长河中不断发展，形成了一套完整的制度，并最终为世界各国立法所接受，成为民法中一个重要的制度。我国对情事变更原则争议较大，在1999年颁布的合同法中并没有将该原则纳入其中。直到2009年，最高人民法院为了适应变化急剧的经济环境需要，在出台的《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)正式确立了情事变更

6、制度。情事变更原则在我国的研究发展起步较晚，规定也较为原则化，难以适应纷繁复杂的社会现状。因此从源头上研究该制度是十分必要的。一、情事变更的历史沿革（一）萌芽与产生情事变更的概念源于拉丁文rebussicstantibus,其原义为“情事如此发生”，英文称为changedcircumatances。王家福：《中国民法学·民法债权》，法律出版社1991年，第399页。据台湾学者郑玉波先生考证，汉谟拉比法典中就有情事变更原则出现的端倪，“于穷困之时，所借六十价之谷物，于收获时，返还五十价之谷物为已足”，这是因为播种季节与收获季节谷物价格高低不同，为防止贷与人乘借用人之急迫需要而高利贷与

7、借用人而设的规定。郑玉波：《民商法问题研究（一）》，三民书局1976年版，第189页。而根据另一位台湾学者彭凤至的研究，情事变更原则并非起源于罗马法，这是因为在盛行契约必守的罗马法时代，根本没有适合其发展的土壤。而就该制度的雏形，通说认为其源于12、13世纪的注释法学著作《优帝法学阶梯注释》中的情事不变条款（clausularebussicstantinbus）彭凤至：《情事变更原则之研究》，五南图书出版公司1986年版，第5页。。（二）发展阶段至17世纪，自然法思想