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1、紫荆苑商住小区可行性研究报告目录第一部分、可行性研究报告的必要性3第二部分、项目概况3一、宗地位置3二、宗地基本指标情况3三、宗地现状4第三部分、项目外部环境6一、城市概况6二、城市规模6三、城市基础经济环境7四、城市发展与规划10第四部分、城市房地产市场环境18一、整体市场概况18二、市场政策环境18三、房地产投资情况20四、房地产市场供需情况21五、需求分析24六、消费者调研25七、未来市场走势分析29第五部分、项目周边市场情况30一、本项目所处区域概况30二、区域竞争性楼盘情况调查31三、周边规划配套情况3
2、6第六部分、项目规划设计分析及产品定位38一、项目地块SWOT分析38二、项目建筑规划设计分析及产品定位41三、客户定位分析43第七部分、项目投资经济分析43一、项目基本参数43二、开发周期分析44三、销售定价分析44四、项目预估销售收入45五、项目静态开发投资成本分析45六、资金筹措及财务费用测算46七、项目静态投资收益评价46八、项目敏感性分析49九、项目动态现金流量表及内部收益情况51第八部分、项目可行性分析结论54第九部分、主要风险因素提示54第一部分、可行性研究报告的必要性永州市是国家历史文化名城，省际
3、区域性中心城市；中部地区承接沿海产业转移基地；省际交通枢纽与区域性物流中心；以山水人文为特色，以历史文化名城为基础的现代化生态旅游城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。目标建设成为先进工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优美、文化底蕴深厚、城市特色突出的湘粤桂省际区域性中心城市。永州市主导制造业为汽车制造业、食品加工业、造纸工业、高新技术产业；主导服务业为现代物流业、特色旅游业。随着永州住宅商品化、社会化程度和永州人民生活质量不断提高，人们对住宅需求从单纯追求空间的简单型向生态化、智能化、人性化的综合性需
4、求过渡，为适应永州房地产市场日益高涨的需求和永州房地产转型的时代需要；同时为了规范本项目前期操作，规避开发风险，提高项目竞争力，特制定项目可行性报告。第二部分、项目概况一、项目名称永州市紫荆苑住宅小区项目二、建设单位永州市华悦房地产开发有限公司三、项目地址永州市冷水滩区紫霞路四、宗地位置项目地块位于永州紫霞路板块，南邻紫霞路，东隔九嶷大道，西距面积达数百亩的城市生态绿地仅数百米。宗地该地块东至九嶷大道，南至紫霞路，西至规划万寿路，北至紫霞安置小区。五、宗地基本指标情况该项目总占地面积11815.12平方米，主要用
5、于住宅（设配套公建），容积率≤3.0，建筑密度≤40%，绿化率≥30%。紫霞路1号地块项目经济参数项目名称位置用地面积用地性质容积率总建筑面积建筑密度绿化率项目紫霞路板块11815.82M2商住（设配套公建）≤3.035447.46M2≤40%≥30%房地产开发公司于2013年月通过竞标获得该项目开发权。三、宗地现状项目地块呈不规则方梯形，东至九嶷大道，南至紫霞路，西至规划万寿路，北至紫霞安置小区。区域位置图第三部分、项目外部环境一、城市概况永州地处湖南西南部，南岭山脉北麓，接壤两广，毗邻沿海和港澳，被誉为“沿海
6、的内地，内陆的前沿”。永州在隋朝以前称零陵，隋朝以后，永州、零陵成为一地二名。《史记•五帝本纪》载：舜“南巡狩，崩于苍梧之野，葬于江南九疑，是为零陵”；隋时因境内有“永山永水”，改称永州。还因潇、湘二水在境内的蘋岛处汇合，自古雅称为“潇湘”。永州市下辖九县两区及两个管理区，土地总面积2.24万平方公里，人口600万。由于毗邻两广，具有“近水楼台”的区位优势。随着二广高速、洛湛铁路的建成，厦蓉、永贺高速和湘桂铁路复线的开工建设，到北京、上海、深圳航线的开通，加上原有的衡枣高速、永连公路、107国道、322国道，我市
7、立体交通网络即将形成，进出永州将畅通无阻，方便自如。（1）地理位置永州市位于湖南省南部,五岭山脉北麓。东与湖南衡阳市的常宁、郴州市的临武、嘉禾、桂阳相连,南与广东清远市的连州市、广西贺州市、桂林市的富川交界,西与广西桂林市的恭城、灌阳、全州接壤,北与衡阳市的祁东、邵阳市的邵阳、新宁毗邻。地理坐标为北纬24°39′~26°51′、东经111°06′~112°21′之间,南北最长距离245公里,东西最长距离144公里,土地总面积2.24万平方公里,占湖南省总面积的10.55%。其地势是西南部较高,东北及中部较低。境内
8、都庞岭、越城岭屏障于西北,萌渚岭、九嶷山雄踞于东南,阳明山、紫金山拦腰穿越东西,将全市分成南北两大块———零祁、宁道两大盆地,形成三山围夹两盆地,呈现向东倾斜的“山”字形地貌总轮廓。永州境内地貌复杂多样,奇峰秀岭逶迤蜿蜒,河川溪涧纵横交错,山冈盆地相间分布。在全市3366.55万亩土地总面积中,平原面积478.67万亩,占14.29%;岗地面积596.87万亩,占17.8
