资源描述：
《唐山京唐宾馆项目可行性分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、唐山京唐宾馆项目可行性分析2009-5-31北京置信房地产经纪有限公司8唐山京唐宾馆项目概况项目名称：唐山市京唐宾馆项目；项目位置：唐山市路南区、新华道72号，大理路与学院路之间，新华道南侧；项目位置图如下：项目位置唐百大楼梧桐大道项目空中鸟瞰图用地性质：商业金融业用地；用地使用权年限：2048年用地规模：总用地约为9600平米；现有建筑物概况：总建筑面积10010.7平方米，包含八层主楼及配楼。该建筑建于1987年，1989年正式营业，2星级，权属为北京军区空军后勤部驻唐招待所，对外称唐山京唐宾馆，系军办经营型企业。8项目转让条件：转让价格：9000万元价格转让，包含现有建筑产权
2、及土地使用权。一、用地性质分析项目现有用地为商业服务用地，如不改变用地性质，则项目则风险较大。按着现有用地性质，可新建物业类型主要有：酒店、写字楼及商业。酒店类物业，唐山酒店业供需趋于饱和，经营回报率不高，整体资金回收速度较慢；写字楼类，目前唐山写字楼市场需求量很低，而新华道沿线就有6个潜在写字楼商业项目，写字楼市场需求很低，市场销售难度很大。商业类，项目用地虽然临新华道，但是临街面较小，进深空间有限，难以作出较好的集中商业，而且目前新华道沿线政府审批底商难度也较大。因此，本项目现有用地性质所决定的物业类型均存在较大市场风险，须考虑改变用地性质为住宅综合用地，后期开发运作才有较高的
3、可行性。二、项目新建及改造方案以改变用地性质为住宅用地为前提，本项目主要有两种开发方案：1、保留现有宾馆建筑，并进行内外装修改造，使其后续产生持续的经营回报。同时，增加新建住宅及配套商业，以短期快速回收前期资金投入。2、拆除现有宾馆等所有建筑物，新建8住宅及配套商业，以开发毛地的模式进行开发运作，以图快速回收资金，实现较好的开发利润。上述两种方案均存关键问题：增加建筑物的物业类型及体量需要政府规划部门确认。在初步规划设想下的技术指标满足条件之后，则需要进行财务测算，以判断该项目财务可行性。一、项目新建及改造方案财务测算以可变更用地性质为前提，以初步规划设计指标为计算依据，现分别对上
4、述两种方案进行财务测算：方案一、保留宾馆，增加住宅产品（仅就新建住宅部分进行测算）：1、规划技术指标规划指标数额备注规划建设用地9573.93 代征城市道路用地0 新建总建筑面积55572 地上建筑面积43558.2 其中住宅43558.2 其中商业0 地下建筑面积12013.8 地下室3103.8 地下车库8910 规划总户数396 容积率4.55 绿化率30%暂定建筑高度（米）18层/30层 商业车位配比（车位数/建筑平米）无 住宅车位配比（车位数/户数）0.5暂定绿地面积2872.179估算值81、新建住宅总投资估算序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资
5、比例1土地成本万元 9,36036.08%1.1土地出让金万元9,574626.719,000 1.2契税万元9,0004%360 2建筑安装工程造价万元55,5721886.4710,48440.41%2.1地上建筑（住宅）m243,55818007,840 2.2地下建筑（住宅地下室）m212,01422002,643 2.3配套商业m2020000 3配套工程费万元55,572410.342,2808.79%3.1景观绿化工程费m22,87220057 3.3红线内市政工程m255,5722001,111 3.4大市政工程配套费m255,5722001,111 4前期工程费
6、万元55,57267.893771.45%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,5742019 4.2前期策划及审批费用万元12,7640.25%32 4.3勘察费万元12,7640.30%38 4.4设计费万元 288 4.5招标管理费万元12,7640.10%13 5建设期其他费用万元55,572221.021,2284.73%5.1项目管理费万元12,7643.00%383 5.2其他费用万元 845 6销售推广费用万元27,7193.50%9703.74%7不可预见费万元14,3694.00%5752.22%8财务费用万元12,6375.31%6712.59%
7、项目总投资 25,945100%将项目购置费9000万元计入新建部分总成本核算。不可预见费按建设期工程总成本的4%进行计算；财务费用按其他总成本的50%进行贷款计，按1年的贷款期计算总财务成本；新建住宅总投资估值为2.59亿元，按新建部分地上建筑面积核算，地上单方成本5956元/平米。2、新建部分销售收入估算序号项目单位建筑面积或数量销售单价（元/m2）名义销售收入（万元）备注1小高层住宅m2 60000100%销售 高层住宅m243558.2600026135
