牡丹江曙光新城项目营销策略方案

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1、走在正确的趋势之上然后人定胜天谨呈：曙光新城圆梦地产2009年07月12日李嘉诚说：“卖什么不如卖生活方式”。讲在前面讲在前面圆梦认为：倡导新居住理念为主导思路，整合项目各方资源，定性项目营销主体，政府、大盘、新生活紧密相联，深挖市场潜力，利用大气磅礴的操盘方式，迅速占据市场，实现快速回笼资金的终极目标。基本思路开发商提出问题要求：市场分析（项目竞争情况分析）客户分析：本项目的主要客户是谁？项目优势/劣势分析作为一个35万平米的大盘，如何进行项目操作我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——项目营销策略项目目标实现目标面临的困境项目营销策略解决项

2、目营销执行实践实现01大势0102030505042009观察大势判断：看清环境，谨慎把握方向金融政策延续降低首付利率下调放松贷款减少交易税……强制结构调整政策土地清理经济适用房限价房90/70……市场参与者低价入市持币观望……2009城市城市判断：经济良性，多种支柱产业牡丹江市辖绥芬河市、宁安市、海林市、穆棱市、林口县、东宁县6个市（县）和东安区、西安区、爱民区、阳明区4个城区，总面积4.06万平方公里，其中，市区面积1353平方公里，建成区面积58.6平方公里。城市概况2009城市城市判断：经济良性，多种支柱产业。牡丹江是黑龙江省重要的综合性

3、工业城市、对俄经贸城市和旅游城市，也是黑龙江省东南部的经济、文化、交通中心。2008年，全市地区生产总值实现501.1亿元，同比增长14%。目前，已形成矿产资源、旅游业、贸易业等三大支柱产业。城市经济2009城市城市判断：经济良性，多种支柱产业。城市人文牡丹江市总人口275万人，其中市区人口80.4万人。现有少数民族38个，少数民族人口24万人，占全市总人口的8.7%，其中，朝鲜族12万人，满族9.9万人，回族7500人，蒙古族3890人，分别占少数民族人口的50%、41%、3.2%和1.6%。少数民族居住呈大分散、小集中的特征。上世纪30年代的

4、太平路上世纪70年代的文化宫2009城市城市判断：经济良性，多种支柱产业。牡丹江现有专业艺术表演团体5个，公共图书馆8个，艺术馆和文化馆14个，文物管理机构7个，博物馆和纪念馆5个，即将新建城市规划展示馆、革命烈士馆和青少年宫。全市群众文化活动丰富多彩，市直属专业艺术表演团体每年演出500余场，遍及全国20多个省、市、自治区，每年都与俄罗斯、韩国、朝鲜、港澳台等国家和地区开展文化艺术交流活动。近五年来，全市文艺作品获得国家级奖励100多项、省级奖励400多项。牡丹江人创作演出的《毛泽东在1960》、《邓小平在那个春天》、《周恩来与大庆人》、《女大

5、十八变》、《英雄王二小》、《金桂兰》、《魔幻奇遇》等优秀舞台剧目，歌曲《春天的故事》、《走向新时代》、《长大后我就成了你》、《常回家看看》，第11届省运会开幕式大型文艺演出《和谐龙江?激情圣火》以及《同一首歌》、《激情广场大家唱》等在全省乃至全国享有较高的知名度，形成了独特的“牡丹江文化现象”。城市人文独特的牡丹江文化现象。2009房产市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。竞争楼盘竞争楼盘一大树花园黑龙江省首批国家康居示范工程小区，位于阳明区裕民路东侧，西临镇江路，南为冰箱路，地理位置优越。总占地14.29公顷，总建筑面积约为22万平方米，可入住约

6、2200户，居住人口近7500人，从40多平方米到130平方米的户型设计，一期项目桩基基础完成，正在建设1层，预计在7月19日开盘销售。景观实用，采用封闭式物业管理，节能节电节水技术、住宅管网体系成套技术、住宅设备成套技术、住宅厨卫体系成套、现代化管理成套技术，居住环境质量保障技术等。2009房产市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。该项目地处牡丹江火车站东侧、光华街北、新东方宾馆西、铁路线以南。该地段商贸、服务及人流集中，为商业繁华区，并有两条人气旺盛的街道与之相接，即太平路与东一步行街。商城集商贸、服务、宾馆酒店、娱乐于一体是东北地区新的商业亮

7、点，将是一艘载着中俄贸易无限商机的国际共享的“商业航空母舰”。竞争楼盘项目占地面积30000平方米，总建筑面积96000平方米。商城总建筑面积约为82,119平方米，主要由三个部分构成：一是主体，地下一层至地上二层的大型商场，其建筑面积约为43,205平方米；二是东侧八层综合办公楼及公寓式住宅，其建筑面积约为6,882平方米；三是西侧的二十二层高级酒店，建筑面积约为32,032平方米。竞争楼盘分析二牡丹江公路客运枢纽站2009房产市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。竞争楼盘江城美地东起西七条路西到西十条路，北靠西牡丹街，南至西新安街，规划占地总面

8、积121500平方米，建筑面积约230000平方米，第一街区是首先开发的居住组团，位于西九条路和西十条路之间，建筑面积78484.23平