沙洋天水广场前期策划定位报告

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1、沙洋天水广场前期策划定位报告20131>.04CONTENTS目录开发策略产品定位功能规划业态布局沙洋城市发展：城市经济房产市场发展：总体现状房产市场发展：未来趋势1、整体市场分析可能性3、项目本体分析2、区域市场分析商圈布局简析业态综合分析：零售百货业态综合分析：餐饮行业业态综合分析：休闲娱乐业态综合分析：租金简况业态综合分析：发展小结消费客户层分析住宅综合分析可行性可行性Why为什么城市房产现状What做什么项目开发环境How如何做项目整体定位商业业态定位经营主题定位经营档次定位商业类别甄选业态主题定位楼层主题定位消费客层定位住宅产品定

2、位住宅价格定位住宅客户定位商业价格定位租售及营销建议4、项目定位建议可操作性交通环境简析项目区位简析项目现状简析沙洋城市发展：城市经济房产市场发展：总体现状房产市场发展：未来趋势城市房产现状城市经济沙洋政府十二五规划：以完善功能、增强辐射为目标，推进中心城区提档升级沙洋县辖五里铺、十里铺、纪山、拾回桥、后港、毛李、官垱、李市、马良、高阳、沈集、曾集、沙洋等13个镇，1个省级经济开収区，250个村，29个社区屁民委员会，全县总人口65万人，其中沙洋监狱管理尿3.77万人。全县总面积，耕地面积6.23万公顷。县城规划区面积19.96平方公里，建成区面积

3、14平方公里，城区人口达到13万人。沙洋监狱为全国第二大监狱，下辖13个监狱中有9个均在沙洋境内，其中县城的长林监狱位于县城中心，即本案项目所在地。独特的司法机构，造就了沙洋独特的常驻人群，狱警及监狱管理人群达到沙洋城市人口的1/4，且收入稳定，消费能力较高。城市人口中，具备中高消费能力的狱警人群和城市的中高收入人群将成为本案的主要销售和消费目标人群。城市人口：常驻人口13万，其中25%隶属监狱系统城市经济GDP与GDP与固定资产投资稳步增加，2012年GDP突破180亿人民币GDP2012年全县实现地区生产总值180.68亿元，同比增长11.5%

4、，城镇居民可支配收入和农民人均收入分别完成14780元、9176元，分别增长17.3%、14%。固定资产投资总2012年固定资产投资完成86.59亿元，增长21.9%城市化率2012年沙洋城市化率已接近45%城市经济沙洋各项经济指标稳步提升，年增加率保持在15%左右，特别是人均消费性支出已达到人均年收入的70%，消费力的提升也为沙洋商业的収展带来了劢力。城市经济城市经济根据大量日本、美国等国家经验表明：城市化率增加和人均GDP增长演进到不同阶段，城市人口的商业需求和居住需求将随之发生结构性变化房产市场发展人均GDP与房地产发展的关联根据联合国城市发

5、展纲要和大量国内二三线同类型城市的研究数据发现，三线城市房地产GDP发展关联如下800-2500US$2500-3500US$3500-4500US$4500以上US$住房面积提高步入加速升级阶段,改善型需求向舒适型需求转变阶段居住质量改善阶段改善型购房城市经济发展与居住形态的关系人均GDP城市化率25%35%40%45%50%1.传统居住习惯对面积要求偏大2.对居住品质要求不高3.注重邻里生活，沟通4.对单价相当敏感人均GDP位于1200美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1200~2000美金；城市化水平在40%以下1.表现出总价敏感

6、度，单价敏感度弱化2.房价上升，购买力下降，面积需求减小3.对小区品质有要求：外立面，绿化，景观等。4.随着土地级差发展，对地段要求凸显人均GDP位于2000~3000美金；城市化水平在40%以上45%以下1.对户型出现要求，对弹性空间增加极为敏感2.追求硬件品质3.追求物业，智能化等软件服务。4.完善的社区配套。人均GDP位于3000~5500美金；城市化水平在45%以上60%以下多元化价值主张，在产品形态、功能形态，品质等各方面形成细分化差异。+人均住房面积持续增长生存型需求阶段房产市场发展随着经济指标稳步提升，城市化率不断提高，人民生活品质提

7、高，沙洋住宅和商业形态和功能即将步入新的发展阶段。800-2500US$2500-3500US$3500-4500US$4500以上US$25%35%40%45%50%人均GDP城市化率+人均住房面积持续增长生存型需求阶段房面积提高居住质量改善阶段步入加速升级阶段,改善型购房改善型需求向舒适型需求转变阶段高密度城市综合体成为城市形象代表普通多层+少量小高层差异化多层+小高层+高层大量高密度+少量低密度产品大量低密度产品出现房产市场发展主要表现：无大规模集中商业，商业规划处于萌芽阶段。商业形态：百货公司/传统商业街区/专业市场/商贸市场/集市/老的传

8、统百货商业发展初级阶段（散落商业布局）商业萌芽发展阶段（购物中心出现）主要表现：城市商业中心出现，政府开始有组织的商业区域