第7讲 小产权房研究文献解析

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1、小产权房研究文献解析由于小产权房是在中国大陆特殊的二元土地制度背景下产生的一种社会经济现象，国外并无同类住房形态和概念，所以，国外学者以“小产权房”或以中国大陆“小产权房”为专题研究对象的学术性成果，目前并不多见，笔者尚未检索到公开发表的国外学者有关“小产权房”研究的学术性文献。小产权房问题的浮现与凸显，主要是以中央电视台、新华日报、中国经济周刊、经济参考报、南方都市报、新华网、焦点房地产网等为代表的媒体，分别以新闻调查、专访、特稿、社论等形式予以报道，将小产权房推向了舆论焦点，引起国内一些学者、律师、开发商的较多关注，他

2、们曾分别撰文、撰写博客或接受专访，对小产权房予以评述和分析。从小产权房研究的概念界定看：依法理，产权本来是不分大小的。由于中国土地产权的二元体制特征和管理特色，形成了社会上约定成俗的一些提法，如“大产权”、“小产权”。大产权房可以理解为完全产权房或全部产权房，包括房屋产权以及房屋占用的国有土地使用权，购房者独自拥有对房屋的占有、使用、收益、处置等全部权利；小产权房则可以理解为不完全产权房，只包括房屋产权，不包括或没有房屋占用的土地使用权，而且房屋产权不能合法入市流转。若从本质上加以区分，小产权房与大产权房的本质区别在于房屋

3、占用土地的权属性质不同：小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。小产权房与中国20世纪80年代始房改时期形成的部分产权房也不完全相同：一是小产权房的购房人一般独自拥有所购房屋产权，而部分产权房的购房人与原售房单位共同拥有房屋产权，购房人一般只有房屋的占有、使用权，不包括房屋的收益权、处置权；二是小产权房占用的一般是集体所有土地，部分产权房占用的一般是国有土地；三是小产权房因无法进行物权登记、未依法完税等不能继承和出售，部分产权房则可继承和出售。从概念区分看，深圳市众厦地产顾问有限公司在小产权房专题研

4、究报告中，区分了小产权房的广义和狭义概念。广义小产权房即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。狭义小产权房是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。深圳市众厦地产顾问有限公司：《2009年深圳市小产权房专题研究》，百度文库：“http://wenku.baidu.com/view/0461d4661ed9ad5

5、1f01df25d.html”。深圳市人大常委会副主任邱玫在向全国人大十一届三次会议提交的《关于建立和完善“小产权房”法律制度的建议》提案中，将小产权房定义为“未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的商品房”。邱玫：《关于建立和完善“小产权房”法律制度的建议》，九三学社深圳市委员会网站：“http://www.sz93.gov.cn/news/detail.asp?NewsId=3109”。《哈尔滨市查处违法建设小产权房工作实施方案》首次在政府行政公文中作如下明确界定：“‘

6、小产权房’一般是指在农民集体土地上违法建设、向社会公众租售的非法建筑”。这一界定涵盖了小产权房的如下四个属性特征：一是房屋建设所用的土地是农民集体土地（包括农用地、农村建设用地、农民宅基地）；二是违法建设；三是非法建筑物；四是向社会公众租、售。现有研究文献对小产权房的解释，归纳起来主要有四种，第一种是针对发展商在建、已建、待售的房屋产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。这种诠释是基于中国房屋开发实行集中开发、分散销售的管理体制，房屋产权的取得需要进行两次登记，即开发商对建筑物的首次整体登记和购房者对特定物

7、业的二次分割登记，因此，购房人的产权是由发展商的产权分割而来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再补缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产（住房）就是小产权房。第三种解释是按房屋产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府或村民委员会颁发产权证明的叫小产权房，亦称乡产权房、农民房。根据2008年2月15日建设部发布的《房屋登记办法》（建设部令〔

8、2008〕第168号）第九十五条规定，“房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。”第九十一条规定，“非法印制、伪造、变造