宝山钢铁物流基地

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1、宝山钢铁物流基地策源置业•商办事业部市场篇目的：在第一阶段市场报告的基础上，对本案的市场定位进行再次论证。任务：在实地调研和数据收集的基础上，运用科学的分析工具，就下述内容进行了论证和阐述：本项目立地条件钢铁商务市场分析及预测钢铁行业市场分析及预测市场建议注:由于客观原因限制,涉及目标客户方面的问题我们会在下阶段工作中结合“我的钢铁网”客户需求研究结果再作进一步的论证。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析用地面积195,952㎡建筑面积262,816㎡建筑密度21.88%容积率1.50规划用途

2、产业用房建筑形态高层、多层图示：项目现状图示：友谊路现状主要经济指标总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析项目SWOT分析项目优势Strength项目劣势Weakness直达公交线路极少，且缺乏进入市中心的公交车辆。西城区的发展尚处于起步状态中，周边市政配套匮乏，商业商务氛围严重不足。新城规划搁浅，将对本案商务区的构成产生严重的制约。本案体量超大，去化不易。宝钢作为世界500强之一，带动配套钢铁服务业聚焦宝山，形成了一定的产业集群规模。西城区功能定位精品钢产业区，本案建设受到了政府相关部门的关心

3、。周边区域物流、仓储基地条件较好，对本案发展形成配套支持。轨道交通的投入使用，将很大程度上增加出入便捷性。项目机遇Opportunity项目威胁Threats区域竞争物业，虽无钢铁主题，但目标客源基本重叠，均为钢铁贸易商。钢铁产业发展尚未明朗，如持续受打压，将会严重影响本案目标客户的吸纳。对产业的引导不明确，将导致资源得不到有效的整合，无法吸纳目标客群。上海大力发展现代服务业。商务板块趋向外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量。中国钢铁行业正处于无序发展阶段，市场有待整合。整个上海范围内尚未出现以钢铁产业为主题的办公物业。项目SWOT分

4、析总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案大柏树聚集区牡丹江路聚集区上海三大钢铁商务聚集区松江聚集区松江以松江钢材城为代表的区域交易市场走中低端路线，区域商务档次偏低。大柏树该区域为上海历史最为悠久的钢铁商务区，区域商务档次较好。牡丹江路依托宝钢的特殊资源优势，形成钢铁商务区，区域商务档次趋向良好。三大聚集区均已有良好的的市场基础，而本案尚处于市场空白区，发展成形的基础较差，对于资源的整合要求较高。对比本案区位条件总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁

5、三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案发展特征市场形成早、辐射力度强，客户随市择办带动商务产品特征乙级品质写字楼客源特点全国钢铁流通型企业为主主力面积50～200㎡区域价格售价10000－12000元/㎡；租金1.2～2.5元/㎡/天物管费3.6～14元/㎡/天物业体量共287，502㎡未来竞争未来2～3年内，上市供应量58，097㎡北区钢铁商务聚集区发展特征以宝钢固有商贸体系带动区域商务产品特征产品混杂，差异较大客源特点宝钢供销货体系各级钢材代理贸易商主力面积50～200㎡区域价格售价9800－14000元/㎡；租金1.5～2.

6、5元/㎡/天物管费1.8～3元/㎡/天物业体量共56，478㎡未来竞争未来2～3年内，上市供应量173，037㎡北区钢铁商务聚集区根据调研，牡丹江路及大柏树办公物业内均以钢铁相关行业居多，其中从事钢铁贸易的客户于行业内占到绝对份额，约60%左右。为本案锁定目标客源。本案目标客户根据入市时机，与本案直接形成竞争关系的供应量将高达23万之多，均位居成形钢铁商务板块，商业配套成熟。本案竞争供应量总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案牡丹江路中心地段，配套齐全；项目超大规划，中央

7、商务区概念；产品3000元/㎡精装修标准；邻近钢铁企业聚集区，客源吸纳能力强直接竞争－重点个案分析总建面积210，000㎡主力面积130－190㎡出售价格14000元/㎡得房率76％层高3.3M物业费4～5元/月/㎡销售率0.6％（6套）宝莲城直接竞争－重点个案分析总建面积25，199㎡主力面积42～120㎡出售价格15000元/㎡得房率70％层高5.5M物业费3元/月/㎡（基本费）销售率47％（102套）祥腾国际广场牡丹江路中心地段，宝山宾馆对面；产品空间利用率高，层高5.5米，增强附加值小规模体量，易于去化；紧倚宝山内招钢铁交易中心

8、，购买吸引力强区位－宝山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，紧靠钢铁商务聚集区及交易中心。客源－钢铁产业贸易类自用客源为主，具有明显的区域特征。产品－面积分隔50～200㎡，符合区域办公需求；商住兼可，均