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《2006年上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告-策源》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告2006年4月1、市场概况出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界500强之一的宝钢集团，控股子公司14家（其中境外子公司2家），年产钢能力2000万吨左右，是中国最具竞争力的钢铁企业，围绕着而衍生
2、出许多以依托于宝钢而生存发展的产业链。基于此，近几年，政府部门也力将宝山区打造成一个以钢铁产业为核心的大工业区，宝钢钢铁生产大多依靠外来资源，宝山靠海临江，十分有利发挥长江的水运优势，广泛利用国内、国外两种资源。吴淞港作为东北面主要的港口运输渠道，日渐发展壮大。鉴于行业特性，目前驻扎于宝山的企业（主要为制造业及物流企业）对办公物业的需求更为偏向于厂房、堆场等生产性用地内附带的办公场所。一般来讲，此类企业对室内办公需求的要求并不高，办公空间的需求规模较小，而更注重厂房、堆场等生产性用地，而此类用地对空间的要求非常高，需要大面积的占地
3、。企业本身的办公需求则通过在厂区或园区内自建配套写字楼解决，绝少于市场上租赁或购买办公物业，有实力的大中型企业犹为如此。据观察，中心商务板块牡丹江路上即有多处办公物业为企事业单位自建自用，对于这类企业而言，在宝山区内自建写字楼成本明显低于在市场上租赁或购买写字楼，且更能满足自身的需求。以上因素在某种程度上抑制了当地写字楼历史发展趋势。根据相关数据统计发现，自85年至今，整整二十余年的时间，宝山区能称之为写字楼的物业总供应量也仅为10万平米左右的体量，无法与上海其它区域相抗衡。以营建水平来看，该区域现有办公物业与市区的物业相比较外观
4、陈旧、配套落后，存在较大程度上的差距。各项数据表明，宝山整体写字楼市场的发展尚处于雏形阶段。2、写字楼结构标准分类研究就我国现阶段写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。标准主要包括两方面，一是物业自身的品质和服务，二是物业的租售价格水平，同时参考物业的市场认知程度。本报告将采
5、用定量分析和定性描述的方法，对写字楼物业市场进行单独分析和横向比较。一般甲级写字楼基本配置标准n外墙装饰:外墙铺花岗岩或不锈钢饰框+双层不反光玻璃幕墙。n结构:钢结构+钢筋混凝土结构。n标准楼板间高度:3.8-3.9米。n标准天花标高:2.7米-2.8米。n线槽及架空地板:提供10MM架空地板及三间隔线槽。n客运电梯:进口电梯(3m/s-4m/s)自动扶梯,高峰期等待时间为38秒，可用Mitsubishi或是Hitachi。n消防电梯:进口电梯(18人/1,350公斤及27人/2,040公斤)。n空调系统:冷量90瓦/每平方热风量
6、。n电力系统:2路35千伏供电,紧急备用发电机。n室内照明标准：500lux桌面照明，高级进口隔栅灯n通讯系统:2路光纤接入.光纤及超5类电缆垂直布线.拥有充足的电话直线，可支持ADSL,ISDN,DDN,EI及宽带。n卫星电视:装置SMAT卫星电线系统及CABD公共天线系统，可接收12个卫星电视频道。n停车场:地上及地下停车库+自行车库.n消防系统:智能化消防报警系统,包括自动喷淋系统,消防栓系统,自动火警报警系统,灭火器,烟感系统,应急灯和安全出入口指示等.n楼宇管理系统:先进楼宇智能化管理系统,监控和维持大楼供暖,空调及通风
7、系统,消防系统保安系统及广播系统的正常工作.另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度.n辅助设施:多功能会议中心,健身中心,商务中心,餐厅,银行,咖啡厅,美容沙龙,快餐,日用品店等.n节能:变风量控制(VAV),双层中空玻璃幕墙,积压式变压器,真空锅炉.由于宝山地区在纯写字楼的供应方面长久以来存在着空白点，甲级写字楼甚少。根据调研结果显示，符合以上甲级写字楼标准仅为即将上市供应的“安信商业广场”配套写字楼物业。3、商务区分布格局1）现有格局根据目前宝山办公物业整体的分布情况来看，现有办公物业布局分散，主要集中在交通便利、商业聚集地区，
8、并无明显的竞争板块形成。根据现场调研，宝山区南面作为中心城区域，多为居民住宅，并已形成成熟氛围，如大华社区等。北面，目前尚未开发完整，间或有农田及当地民居。宝山西面，随着轨道交通线的延伸，近几年开发的房产项目主要还是以住宅为主。并与嘉定地区的产业形
