id256-基于动态商业市场下的商业地产招商研究

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1、基于动态商业市场下的商业地产招商研究郑荣华（宁波富达股份有限公司宁波315000）摘要：从商业地产开发的角度来说，商业地产的最大价值在于通过成功的招商与可持续化的运营来实现物业增值。商业地产价值的基本概念形成是由静态地产与动态商业之间共同的意识形态对接所完成的。商业地产项目在没有招商之前不能体现商业地产的价值优势，只有通过成功招商所搭建的运营架构才能体现商业地产的价值趋势。因此，面对商业市场的众多不确定性因素，如何分析不稳定的商业资源与高速发展的商业地产之间的博弈及商业招商的行为模式是规避投资风险、提高商业地产价值的关键。关键词：商业地产、动态市场、招商模式、核心竞争力、模型TheC

2、ommercialRealEstateInvestmentResearchBasingOnTheDynamicMarketZhengronghua（NingbofudacompanylimitedNingbo315000）Abstract:Thegreatestvalueofthecommercialrealestateliesinsuccessfulinvestmentandsustainableoperationinordertoachievethepropertyofvaluetoenterprisestodevelophighvalue-addedreturns.Thefor

3、mationofthebasicconceptsofcommercialrealestateisaccomplishedbydockingthecommonideologyofthestaticestateanddynamiccommercial.Commercialrealestateprojectscan’trefletitsvalueadvantageuntilinvestment,onlythroughbuildingasuccessfuloperationframeworkofinvestmentinordertorealizethevalueofcommercialrea

4、lestatetrends.Keywords:commercialrealestate,dynamicmarket,investmentmodel,corecompetence,model2010年，注定是中国房地产市场不平凡的一年，在住宅地产经历金融危机及地产新政的拷问下，商业地产却以出奇的速度在扩张发展。据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。2010年上半年，部分地区商业地产开发继续超高速发展，其中仅上海市就增长了96.9%，武汉市增长更是超过200%。据调查发现，2010年4月后，商业地产开发速度及规模较前几个月相比愈加热烈

5、，以至把竞争格局发展到了二三线城市。对于商业经济的发展能有效地拉动内需及社会就业的价值是可以肯定的。但与此同时，一个关系到商业地产未来发展的危机也在悄悄浮现，解决商业地产的“招商困局”将成为未来商业地产破解的难题与发展的出路。本文对商业地产的风险与招商行为进行了系统化研究，着重对商业地产招商的战略方面进行论述。一、商业地产招商竞争“白热化”现象分析（一）国际连锁商业发展的不稳定性对招商的影响1、宏观经济的不确定性影响国际商业连锁的发展中国商业地产的物业招商形式一般分为两种，一种是“以点带面”的主力店招商模式；一种是以万达为代表的商业定单式发展模式。像万达这样的商业地产开发企业毕竟是少

6、数，更多的企业是以引进主力店带动次主力店的发展为招商模式。然而，因为宏观经济的不确定性，以国际连锁为核心的商业地产开发模式便存在着先天的缺陷。很多商业地产开发商与国际连锁商业签订了进驻意向书后便开始了以主力店为风格的商业开发，在开发过程中又开始了广泛性的主力店进驻宣传，然而等开业的时候却不见主力店的进驻，因此开发商不得不重新调整为时已晚的项目定位，同时也带来了信用危机。其实，2008年开始的第一轮金融危机就给当时的中国的商业地产带来了很大的危机。据统计，由于受宏观经济的影响，从2008到2009年中国连锁零售行业出现连续的增幅下滑。国际零售巨头也受金融危机的影响出现经营状况不佳，资本

7、扩张能力下降，从而开始调整开店计划和裁员。宏观经济波澜起伏，国际商业连锁在复杂的经济环境下一进一退，给商业市场带来了很多的不确定性。因此，一直依赖于主力店来带动商业价值的商业地产开发企业将面临巨大的招商压力。2、国际商业连锁投机行为给中国商业制造了“空前繁荣”机会主义，也称投机主义(Opportunism)，就是为了达到自己的目的就可以不择手段。近年来，中国的商业市场似乎一夜之间成了展示国际品牌的舞台，国际连锁卖场、奢侈品专营店、名车展示厅等等纷纷涌入中国