《商业公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”设想》

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1、××公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”的设想根据上海××商业股份有限公司（以下简称“××公司”）“2+5”发展战略规划及赋予商业房产经营部的职能，在梳理现有系统内商业物业的基础上，我们将逐步推进现有商业物业实行并落实“统一管理、统一规划、统一经营”的经营思路。以统一管理为先导、掌控物业经营导向，以统一规划为切入口，推进租赁业态优化，以统一经营为试点，实现连锁化租赁，全力促进商业房产资源组合最优化和获取经济收益最大化。一、统一管理1、进一步完善区域化管理自08年起，××公司对商业资产划分成若干管理区域，并进行区域内企业整合，实施资产重组。截止11月底，区域化管理已成雏形，初步形成了

2、三林、沿江、高桥、川沙等区域化管理模式，未来将进一步完善该管理模式，使之更加有效运行。2、租赁和动拆迁等事宜实现报批与备案制根据今年制订的《上海浦东商业股份有限公司商业房产租赁管理暂行办法》（以下简称《租赁管理办法》），目前，××公司系统内的商业房产租赁、动拆迁及改扩建等相关经营行为已开始实行报批与备案制，未来将逐步完善并进一步落实《租赁管理办法》的要求。●规范成员企业租赁行为；●着重对客户信誉、租赁期限、合同文本等细节进行把关；●及时跟踪成员企业动拆迁行为（动迁谈判、清场、资金用途等细节）；●有效把关成员企业项目改建行为，对中标单位资质、改建资金、工程审计等进行审核。3、建立优质客户

3、资源库根据目前××公司系统内租户经营业绩、市场影响力、品牌知名度、经营业态等情况，并结合××公司对商业物业经营的整体设想和要求，2010年着手梳理分析目前700余户承租户，合理区分重点客户和普通客户，建立优质客户资源库，吸引潜在优质客户，累积并丰富优质客户资源库。建库方法：引进推介，现有客户比较筛选，成员企业推荐审定；数据库内容：主要包括客户所需租赁面积，经营业态，租金水平，水电煤5第5页共5页配套要求等详细信息。届时，对经营业绩、资质、信誉不良的租户以及不符合品牌导入要求的，至租期结束时，我们建议成员企业劝其退出租赁或不予以续租，适时调整租户结构，优化客户质量，降低企业管理成本。二、

4、统一规划根据商业物业经营现状，着手对系统内目前租赁经营的业态实行统一规划与调整，导入品牌，优化业态，力争实现以下四方面的目标。●改变重租金收取、轻业态规划的经营观念；●改变租赁户管理水平参差不齐的经营现状；●改变目前业态混杂的经营局面；●改变租金相对偏低的经营业绩。1、品牌和业态选择原则●微型门店：建筑面积10～30平方米，如导入“来伊份”、“街客”、“袜天袜地”等品牌；●小型门店：建筑面积40～60平方米，规划便利店业态，如导入“罗森”、“7-11”、“全家”、“良友”、“可的”、“好德”等便利店连锁品牌；●中型门店：建筑面积100～200平方米，规划中等品牌专卖店，如导入“协亨”、

5、“迪信通”手机连锁，“中国移动”、“中国电信”等电信连锁●大型门店：建筑面积200～800平方米，规划规划连锁超市，连锁咖啡店、连锁餐饮及银行机构等，如导入“联华”、“捷强”、NIKE及运动服装专卖店等超市品牌，“星巴克”等咖啡品牌，“KFC”、“麦当劳”、“必胜客”、“味千拉面”等餐饮品牌，“工商行、建行、农行、中行、招商、中信”等银行机构；●特大门店：建筑面积2000～5000平方米，规划食品加强型超市、连锁酒店（旅馆）等业态，如导入“世纪联华”等加强型品牌，“168”、“如家”、“汉庭”、“锦江之星”等经济型酒店品牌●超大型门店：建筑面积5000～20000平方米，规划大卖场、百

6、货商场等业态，如导入“家乐福”、“沃尔玛”、“易初莲花”、“易买得”、“TESCO乐购”、“大润发”等综合类大卖场，“百安居”、“家得宝”、“好美家”、“九百家居”等建材品牌，“巴黎春天”、“美美百货”、“浦东××商场”、“银泰百货”、“新世界”等百货连锁品牌；2、结合上报租赁批复，与规划业态的匹配5第5页共5页●预留时间空间，对目前续签审批的项目预留审批时间，结合规划，以导入品牌企业为主。●签约与租金收益以成员企业为主，××公司暂负责规划客户的调整；●新网点，新的租赁合同，先在规划中比对，优先考虑规范下的租赁项目；●逐步调整，逐步提高，形成统一规划下的连锁租赁业态。三、统一经营统一经

7、营是××公司实现“三统”的最后一个“统一”，也是最高级的统一目标。统一经营,可在完成统一管理、统一规划阶段工作的前提下，条件成熟时，适时再行展开,即按统一规划基础上，实行并融合“统一理念、统一步骤、统一推进、统一实施”等经营方略，以达到商业物业经营的区域化、高效化、专业化管理，以获取物业经营效益最大化。1、统一经营涉及范围（1）第一层面：属××公司本部自行管理的物业●存量商业物业；●新拓展项目。（2）第二层面：以物业经营为主的成员企业●沿江地区