银行信贷业务中房地产抵押物的风险分析及防范建议

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1、银行信贷业务中房地产抵押物的风险分析及防范建议银行信贷业务中房地产抵押物的0一麟一;前言银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用,在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动.按照贷款方式分为信用贷款,担保贷款和票据贴现,担保又分为保证,抵押和质押三种.通常银行的抵押贷款业务只接纳两种抵押物:房地产和机器设备,由于房地产具有不可移动性,价值量大,使用年限长等特点,因此从贷款期限和抵押率上均优于机器设备.银行信贷业务中的房地产抵押贷款业务非常频繁,本文从评估机构的专业角度出发,对由于房地产抵押物的自身特点给银行

2、信贷业务所带来的风险进行分析,并提出一些防范建议.一.房地产抵押物风险分析的目的和意义银行信贷的首要风险来自贷款企业自身,银行首先要对企业信用和经营有一个准确的判断,对企业的信用等级,财务状况,产业背景,未来现金流的预测等均应有科学的分析.第一还款来源是贷款企业未来的经营收益,第二还款来源才是对抵押物的处置变现.往往到贷款形成不良时,才会采用第二种还款方式.由于房地产抵押物的权属,用途,形态各不相同,一旦出现处置变现,其风险才会真实体现出来,因此在贷款初期及时把握房地产抵押物的风险并做好防范,才是切实有效的办法.◆银

3、行信贷业务中房地产抵押物的风险分析及防范建议银行信贷业务中房地产抵押物的0一麟一;前言银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用,在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动.按照贷款方式分为信用贷款,担保贷款和票据贴现,担保又分为保证,抵押和质押三种.通常银行的抵押贷款业务只接纳两种抵押物:房地产和机器设备,由于房地产具有不可移动性,价值量大,使用年限长等特点,因此从贷款期限和抵押率上均优于机器设备.银行信贷业务中的房地产抵押贷款业务非常频繁,本文从评估机构的专业角度出发,对由于房地产抵押物的自身特点给银行信

4、贷业务所带来的风险进行分析,并提出一些防范建议.一.房地产抵押物风险分析的目的和意义银行信贷的首要风险来自贷款企业自身,银行首先要对企业信用和经营有一个准确的判断,对企业的信用等级,财务状况,产业背景,未来现金流的预测等均应有科学的分析.第一还款来源是贷款企业未来的经营收益,第二还款来源才是对抵押物的处置变现.往往到贷款形成不良时,才会采用第二种还款方式.由于房地产抵押物的权属,用途,形态各不相同,一旦出现处置变现,其风险才会真实体现出来,因此在贷款初期及时把握房地产抵押物的风险并做好防范,才是切实有效的办法.◆徐燕

5、杨丹二房地产抵押物自身存在的风险分析及防范建议房地产的存在形态分为土地,在建工程,房地产三大类型,依据城市规划限制条件不同,其用途又分为商业,办公,居住,工业等等.不同形态,不同用途房地产项目的权属状况,价格内涵和变现能力均有各自的特点,下面从几方面分析一下房地产抵押物自身存在的缺陷会带给银行信贷业务的风险和隐患.(一)权属风险通常土地取得了((国有土地使用权证,在建工程四证齐全(((建设用地规划许可证,((国有土地使用权证,((建设工程规划许可证,((建筑工程施工许可证),房地产取得了((国有土地使用权证和((房屋

6、所有权证,在法定意义上讲,这些房地产项目在各自的开发阶段已经具备了完全产权.但是,往往由于征地拆迁,土地出让,项目转让,施工合同的具体约定,在建工程的超规建设,房屋使用权的限制等原因和合同不能正常履行等因素,使项目存在不同程度债权债务关系或者权属缺陷,实质上影响了房地产项目的权属完整性,带来权属风险,经常出现的情况本文用案例形式列举如下:案例一,某开发项目位于北京市怀柔区,开发单位与当地村镇政府达成协议,按照约定期限逐步实施拆迁,该项目的立项手续,前期规划手续齐备,在拆迁实施过程中该地块的土地出让手续已经办理完毕,开

7、发单位已全额支付了土地出让金,并取得了《国有土地使用证》.从权证情况分析,这宗地完全可以办理土地抵押登记,但实际情况却是一宗地存在两个主人一一开发商和未签约的拆迁户.存在的风险隐患是倘若拆迁工作不能顺利进行,会影响整个项目的施工进度,销售计划和还款计划.案例二,某开发项目经转让得来,开发单位已取得《国有土地使用证》,但根据转让双方的协议,项目建成后需确保一部分房屋返还给原转让方,但抵押物是全部的土地使用权和在建工程.存在的风险隐患是倘若项目建成后因借款方不还款,造成原转让双方产生债权债务纠纷,会牵连到抵押权人和原转让

8、方之间发生连带纠纷.案例三,某在建工程项目四证齐备,但实际建设中存在超规现象,项目建成后无法通过规划验收,无法正常领取《房屋所有权证》.超规现象形成的原因可能有以下几种情况:①增加楼层;②私自扩大局部楼层或整体建筑规模;③改变规划方案调整规划布局.这种在建工程抵押物存在的隐患是项目不能如期规划验收,需要从立项,规划,国土,建委等部门层层报批,缴