我国房地产抵押物风险分析及防范对策

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1、【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。   一、引言   从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市

2、场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。   二、房地产抵押的类型   房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；   （一）土地抵押   土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使

3、用权抵押三种形式。   （二）在建工程及房屋期权的抵押   在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。   房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。   （三）建成后的物业抵押贷款   建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的

4、情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。   三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析   （一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险   如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格

5、的涨幅。2004年土地交易价格涨幅为10.2％，达到历年最高。2005年二季度，土地交易价格仍呈上升态势。35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7％，比一季度上涨3.8％。居住用地交易价格比去年同季上涨12.9％，比一季度上涨4.0％。特别是2004年8月份以后获得土地价格较高，如果以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，就目前来看存在抵押物贬值的风险。   （二）个人住房贷款中面临的风险   在我国，按揭房产的贬值风险尤为担心。近年来，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格上涨速度很快。因此，一旦房价发生比较

6、大的下降，银行承担的房屋贬值风险很大。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房产价值低于应偿债务的应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使按揭贷款存在风险。近年来，上海房价涨幅过快，若按照房价高峰时期计算的抵押贷款，银行潜在风险较大，近期出现的个别楼盘，业主因与开发商的退房纠纷，影响银行按揭贷款的案例，已经显现了因房价下跌，造成借款人主动违约的端倪，应该引起银行的关注。同时，二手房按揭中也存在部分中介联合评估机构高估房产价值以获取银行高额贷款的情况，给银行带来了很大的风险。   （三）流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险   目前，在发展中小企业

7、业务的整体思路下，贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押，与此同时，商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70％，当房地产市场发生剧烈波动时，抵押物完全有可能跌至低于七成的价格，对于资产保全不利。   （四）抵押物变现的风险   目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节（详见附表），即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。这一年多的时间，会造