（参考）房地产业关联特性及带动效应研究

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1、第一章导论房地产业对宏观经济的重要性体现在：第一，对国民经济的波及和贡献，反映房地产业在国民经济中的地位；第二，对相关产业的影响和带动，反映房地产业与其相关产业间的内在结构。本书以后者作为研究对象。当前，我国房地产业的发展规模不断增大，速度不断加快，房地产业的带动效应已引起了理论界的广泛关注，但尚未进行专门、系统和量化研究。深入分析房地产业对相关产业如金融保险业、建筑业、商业、社会服务业、电子通信业等诸多产业的前向、后向、环向关联作用和带动效应，从产业关联视角探求房地产业发展中存在的问题，对于促进房地产业与其相关产业的协调发展和保障整体经

2、济的健康运行具有重要意义。导论部分主要对全书中的一些概念及投入产出模型作简要介绍和分析。第一节研究意义与目的房地产业是一国国民经济的重要产业，因其产业本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而常常对国民经济产生较大的影响，房地产业的发展始终受到学术界、政府界等社会各界的广泛关注，20多年来，我国快速发展的房地产业在促进国家和区域经济增长，带动其他相关产业发展，提供就业机会，满足居民住房需求，美化居住环境等诸多方面的显著成效有目共睹。但是，目前的房地产业发展态势却令人喜忧参半，房地产业发展中仍然存在许多不能忽视的问题，有的问题在一些地区还

3、比较突出和严重，例如实践中在某些城市表现出来的“房地产炒作”和理论界争论的房地产发展过热或房地产泡沫。全面认识和及时解决这些问题是保证房地产业健康稳定发展、维护国民经济和社会稳定的关键。其中，从宏观层面、从理论上明确房地产业与国民经济发展的互动关系，特别是研究房地产业与相关产业之间的数最关系，明确房地产业发展对相关产业产生的连锁反应，对于加强房地产业的宏观调控和监督管理非常重要。目前，房地产业已经成为政府在制定宏观经济政策和发展规划时重点考虑的产业。其中，房地产业对于其他产业的关联作用很受重视，从而作为各种阐述房地产业在国民经济中的重要地

4、位和适度优先发展房地产业观点的不可或缺的立论依据，但这种关联作用仅仅是被多次列举和提及，目前尚无对此进行专门、全面、深人研究和系统分析的文献。实际上，整个国民经济活动是由各个不同产业组成的复杂系统，每个产业的发展都会对其相关产业的发展产生不同程度的连锁反应．从而影响国民经济的整体协调发展。特别是房地产业的变动，通常会对国民经济产生较大的冲击波，从而影响国家宏观经济的稳定发展。因此，从房地产业与国民经济其他产业之间的关系和内在结构着眼，研究房地产业与其相关产业的关联度及其对各产业的带动效应，揭示产业之间的结构及其演变规律，对于确立房地产业在

5、国民经济中的地位，制定房地产业发展规划和经济政策，促进房地产业与国民经济及与其他产业的协调发展，保障社会稳定等具有重要意义。研究房地产业同国民经济其他产业关联度的主要目的在于：（1）确定与房地产业关联度大的主要产业类型；（2）定量反映房地产业对相关产业的带动效应；（3）定性分析房地产业的主要旁侧效应；（4）从产业关联角度分析我国房地产业的发展问题，提出房地产业的发展目标模式及其实现路径，以促使房地产业升级及其与相关产业协调发展。第二节国内外研究动态一、国内研究动态随着20世纪80年代初开始的城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推进和

6、深化，我国房地产业逐渐产生和发展起来。在此期间，房地产业的发展速度和对国民经济的贡献及对其他产业的影响有目共睹。但从产业的高度探讨房地产业对相关产业的带动作用还只是处在比较初级的研究阶段。从产业分类的角度看，早在1985年．房地产业在国民经济中就已有了比较明确的界定和定位，1994年之后与国际标准产业分类（ISIC）逐渐靠拢。在1985年实施的《国民经济行业分类与代码》中，房地产业与公用事业、居民服务和咨询服务业合并统计，在1994年5月实施的修订后的《国民经济行业分类与代码》方案中，房地产业作为一个独立的门类出现，被列为第10门类（参见

7、表1-1）。表1-1我国1994年国民经济行业分类门类门类名称门类中包含大类数（个）中类数（个）A农、林、牧、渔业514B采掘业711C制造业30+1172D电力、煤气及水的生产和供应业37E建筑业37F地质勘察业、水利管理业28G交通运物、仓储及邮电通信业921H批发和零售贸易、餐饮业6+132I金触、保险业2+28J房地产业33K社会服务业9+129L卫生、体育和社会福利业3+111M教育、文化艺术及广播电影电视业318N科学研究和综合技术服务业212O国家机关、政党机关和社会团体4+15P其他行业12注：16个门类共包含92个大类（

8、加数表示对应门类留有的空码个数，共7个空码）和360个中类。在统计上，房地产业主要包括房地产管理业、房地产开发与经营业、房地产代理与经纪业，这种统计口径与国际惯例较为接近。不过，在实际统计工作