房地产开发讲义08春(简)

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1、讲义对应教材：丁烈云.房地产开发.中国建筑工业出版社.2006年第二版2008年春58第一章绪论1.1房地产的概念1.1.1概念演变一般概念：房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。现概念：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）的综合体。1.1.2房地产的特点房地不可分割性、使用的社会性、消费与投资双重性、土地资源的稀缺性、差异性生产使用周期的长期性、保值增值性、社会经济位置的可变性、市场区域性不可移动性（地理位置的固定性）1.2房地产业1.2.1概念房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、

2、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。房地产业可细分为：(1)土地开发和再开发；(2)房屋开发；(3)土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；(4)房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；(5)房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；(6)物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；(7)房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。具体说，房地产

3、业的活动领域包括：1.2.2房地产业的特征(1)基础性(2)支柱性(3)高度综合性和高度关联性(4)周期性(5)高投资、高收益、高风险性(6)对金融业的依赖性1.3中国房地产业发展历程年度房地产开发完成投资增长率变化图⑴改革前各阶段(80年代以前)⑵酝酿起步阶段（1980～1991年）⑶泡沫阶段（1992～1993年）⑷调整与恢复阶段（1993～1997年）⑸持续繁荣期（1998～2003年）⑹超常规发展期（2004年～）58第一章专题房地产新政分析1.1近年我国房地产市场实态1.1.1百姓讲坛《万恶的房价》1.1.2房价与房价收入比1.2房地产泡沫概述1.2.1房

4、地产泡沫的概念房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。1.2.2房地产泡沫的成因★一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：⑴土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。　⑵投机需求的膨胀是诱因。　⑶金融机构的过度放贷是促成因素。★产生房地产泡沫的具体原因⑴地价飞涨⑵信息不对称⑶社会资金盲目投向房地产⑷非理性预期和过度炒作⑸房地产投资的过度增长⑹银行信贷的非理性扩张⑺结构性矛盾

5、⑻政策因素1.2.3房地产泡沫问题的解决办法解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。1.3各界对房地产发展形势研判的差异正方（代表人物）：学者——走入迷途的中国房价卖掉上海可换大半个美国反方（代表人物）：房地产商、政府部门、部分学者中间观点（代表人物）：部分学者——中国房地产整体无泡沫1.4房地产“新政”与困惑1.4.1旧国八条2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》：一、高度重视稳定住房价格工作二、切实负起稳定住房价格的责任三、大力调整和改善住房供应结构四、

6、严格控制被动性住房需求五、正确引导居民合理消费预期六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查581.4.2新国八条⑴2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》一、强化规划调控，改善住房供应结构二、加大土地供应调控力度，严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为八、加

7、强市场监测，完善市场信息披露制度⑵2005年5月27日，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》1.4.3国六条⑴2006年5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六