长春东盛项目——万盛项目前期提案！

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1、中国长春长春万盛房地产项目发展计划书TO：长春万盛房地产FROM：集美发展组承蒙信任，我司非常荣幸地提交高新区地块的发展计划，供贵司实际开发时使用。本计划是根据我司基础数据库中的基本市场调研资料，并结合我司4年多的一线实际规划、发展与销售经验而完成。以我司之经验，本项目的开发成功的核心在于准确的产品建筑与市场定位，应该说，这是项目得以立项的关键点，其次在于项目的经济效益与社会效益，这是促进计划得以成功的利益点；而项目后期销售中的项目包装与销售推广，将是保证项目最终能够成功的保障点。与其他经济行为一样，本项目的投资也是具备一定的风险，但

2、重要的是要有应对的措施，于是，在本计划的编制中，我们也详细的表示出因项目的投资行为而产生的风险性与其应对措施，以求尽可能客观实在的描述项目的实质。由于时间和资料的限制，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达至成功发展之目的。本计划正文分为六个部分，正文的内容为：概论、功能与建筑定位、物业开发建议与销售保障、项目投资效益分析、项目运作的风险与应对策略、结论与建议；专此送达，敬祝商祺！集美组/2006年7月28日内部文件妥善保管集美发展组中国长春长春万盛房地产项目发展计划书一、项目的基础

3、发展思想定位1、地块的发展功能定位本项目属项目属竞拍土地，项目土地已经定性，以住宅为主、公共建筑为辅，并明确规定该地块的各项技术指标，积率为2，住宅与公建用地比例为1.33：1；1.1、从项目周边配套介定发展方向（1）、本项目在东盛大街与吉林大路交汇处，其生活配套非常齐全，且由紧邻吉林大路的国贸止长春卷烟厂可为是餐饮娱乐一条街，例：东方火锅、东方饺子王、海鲜大排挡、燕川美食府天源饼王酒店、麻辣诱惑、千僖洗浴广场等等。项目附近人均居住密度比较高，商业氛围比较差，直接经过本项目的公交线路有10余条，交通便利。（2）、项目地在二道社区中心，

4、区域为未来城市发展的东翼，也是城市发展的方向。尤其是二道区已经成为城市认可中党偏高的居住区，特别近两年二道区地产开发量在逐年增加，从长远角度出发，项目适合做投资型小面积（20—50平方米）住宅公寓；（3）、项目处在二道区，东盛大街与吉林大路交汇处，离项目2.5公里的小区有：新苑花园（一期正在建设）、长江花园、长电字盈花城、武夷嘉园，通过我司对这几个小区的调查走访得知，80%的小区是以中小户型为主、大户型为辅，且新苑花园、长江花园未等开盘（期房）销售率已达到70%，从销售时间和销售速度分析，区域内的小面积住宅求大于供，本项目以中小户型出

5、现，会得到整体市场的追捧，这将会满足部分区域市场和整体市场的投资者和一次置业者的需求；1.2、从项目成本介定项目发展方向（1）、住宅：内部文件妥善保管集美发展组中国长春长春万盛房地产项目发展计划书本项目属高新区政府招商引资项目，土地成本1500元/平方米X占地3.5万平方米=52500000元。项目规划指标为住宅和公建。比例为1.33：1，容积率为2，结合上述指标，住宅部分将是以高层为主，成本将达到2050元/平方米，也就意味着项目销售均价在3000元，门市销售价格在7000元左右。地块资源商业写字楼中高档高层别墅豪宅中高档洋房、别墅

6、住宅说明项目符合情况对公共效能的依赖性很强弱一般弱不宜闹市区人员混杂区较强对噪音、环境干扰的适应性较强较弱弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线闹市区较强对小区（菜市场）配套要求不高很高高高不宜商场上加住宅较弱小区的物业管理的要求无不高高很高应有高水准物业管理公司强建筑、质量装修要求一般很高高很高精品设计强容积率、覆盖率要求高一般低低低密度=豪宅一般对休闲空间、绿化要求无高高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区强景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源强（2）、住宅、商业：从成本计算得知，如果容积率做到2，项目商业成本为2050

7、元/平方米，参照邻近本项目的小区门市价格（新苑花园—均价7500元/平方米、长江花园—6500元/平方米、长电紫盈花城—7000元/平方米）保守估计未来门市销售单价为7000元/平方米，住宅销售做为区域和项目的生活配套补充，也可以考虑做欧亚卖场的部分商业补充。1.3、周边环境所介定的地块发展方向（1）、居住环境：项目处在市东部区域，附近生活配套齐全，10条公交路线路经项目地附近，交通及其便利，附近有劳动公园为市民休闲娱乐场所，但项目处于城市动部、二道区域中心，环境较好，噪音比较大，邻近本项目小区与周边小区销售率多数已达到70%以上，且

8、所剩户型都是以中、大面积为主，本项目90%是以20—50平方米小户型出现，区域市场抗性很小。内部文件妥善保管集美发展组中国长春长春万盛房地产项目发展计划书（2）、商业环境：项目地处城市东部，二道区域中心，项目紧邻国贸和亚