我国开征物业税的现实思考及税制设计

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1、我国开征物业税的现实思考及税制设计摘要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立科学的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。关键词：物业税；必要性；难点；税制设计一、开征物业税的必要性开征物业税是剔完善我国财产税制的需要我国现行财促产课税的税种大部分是上世纪80

2、年代以戋前设置的，有的甚至更早，税制内容严重馔滞后于经济形势的发展，存在征税范围过砹窄，重复计税，税费不清等问题，严重妨奥碍税收调节作用的正常发挥。9/9如果将锃现行的房产税、城市房地产税、土地增值鹅税等税种以及土地出让金等收费合并，转⒎化为在房地产的保有环节统一收取的物业陶税，则可以消灭重复征税、税费不清等现愤状，完善我国的房地产税收制度。同时税瞬制的完善也有利于降低征税成本和减少纳糖税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入ˉ中所占的比重，更好地发挥财产税的财政傺功能。开征物业税可以降低房价朐房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的盈税费繁多

3、，包括营业税、城建税、印花税蚩、房产税、企业所得税、土地使用税、耕哓地用税、土地增值税等8种税。收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目将的收费有几十种之多。税费繁多，必然会佛增加房地产开发销售的成本，自然会使房鼙价上涨。据首都经贸大学城市系主任丁芸ｐ测算，目前开发商应交税费加起来要占到枕房价的40%，其中约有25%是税，1信5%是费。开征物业税，相当于征税环节后移，这将有助于降低房地产的价格插。一方面，房地产开发销售环节的税负轻澶了，房地产的成本就会下降，这为房价的蚯9/9下降提供了广阔空间。打个比方，如果地价和相关税费分7

4、0年交，这就意味着占杠住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需要先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本疆就下降了%。理论上讲，目前售价为6．砑000元/平方米的房子，新政策出台后按4．200元/平方米既可购得。另一监方面，由于税负转移到了保有环节，这会辇加大房地产开发商保有房产的成本，促进н开发商在竣工以后快速出售房屋，而不是待价而沽，有助于遏制房地产炒作。开征物业税有利于规范地方政府土地出让殃行为我国实行的是“批租制”，即在㈣土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府一次性交纳土地出让金以

5、购买一定期限的土地使用权。这种做法实际拍上是将后40－70年的土地收益一次性浊收取。众所周知，土地资源是有限的，地取方政府为了获得财政收入，也为了本届政伽府的“政绩”，往往十分热衷于卖地，这实际上是本届政府在花后届政府的钱，是诊“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价料升高，房产价格也随之增高。以分次空缴纳的物业税替代一次性交付的土地出让涠9/9金，客观上取消了“寅吃卯粮”的不良激杷励，可以鼓励地方政府按照城市发展需要撮，有计划、科学地向市场划拨出让土地，肫可以引导房地产市场稳定、有序、健康地称发展

6、。从长远上说，开征物业税也会对地镝方政府行为方式产生重大影响，有利于理猹顺中央和地方的事权关系。二、开征序物业税的难点就目前情况而言，我国焉要开征物业税还得先解决以下难题：缁难题一：土地批租制度不适宜物业税的开甸征在“批租制”下，房产所有者在购箐入房地产时，其房价中已经包含了土地批膨租期限内的几乎全部的房地产税费。这种阡做法实际上是将后40－70年的土地收à益一次性收取。而开征物业税要求的是房琳地产业的税收征收环节后移，业主购房之バ后，每年再缴纳相应的税金，这本身与“赝批租制”是相矛盾的。因此，在开征物业磷税之前，必须改土地“批租制”为

7、“物业税”制，否则物业税将成了“空中楼阁”刹。难题二：房地产评估体系发展不完胞善9/9物业税以房产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学嫌、公正的房地产评估体系。但目前我国物雎业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准厨不合理以及评估人员素质低等问题，实在┎难以适应适应物业税的要求。难题三倏：产权不明也成为开征物业税的一大障碍凉现实的房地产产权制度条件下的产权雩关系缺乏明确的法律界定，表现出行政化蒺体制与市场化体制并存的二元房地产体制菇特征，这种房地产产权制度是房地产领域孜产权交易关系

8、不发达，房地产产权交易规扩模难以扩张的制度根源。在实际征管过程麂中，按照房屋产权人征税的困难相当大，鼯相当一部分人是使用人在缴税。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋券的产权人征收，但在目前的情况