论我国物业税开征及税制设计

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1、论我国物业税开征及税制设计摘要：从世界范围来看，物业税是地方财政的重要组成部分，在当今房地产问题持续升温、分税制改革不彻底的背景下，物业税的开征具有迫切性。但综合世界各国经验和我国“空转”现状，物业税开征仍面临重重困难，必须在税制设计中综合考虑各种情况。关键词：物业税开征；房地产税收中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）19-0158-021物业税的概念物业税是政府以国家政权的强制力，对使用或占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用；是对土地、房屋等不动产的使用者或所有者，每年按财产评估值的一定比率征收的税款；是国际上常用的地方

2、政府的收入来源之一。物业税作为对房地产征收的一种税，其概念主要在我国香港地区和东南亚一些国家和地区使用，而在西方国家一般被称为房地产税或不动产税。2开征背景与必要性2.1促进房地产市场持续、稳定、健康发展51994年税制改革后，新税制中与房地产相关的税种达十种，占到了我国实际开征税种数量的一半。但我国房地产税收法律体系所涉及的这10个税种大多处于在交易环节，这导致房地产开发环节的税收及相关税费负担远远超过了房地产的保有环节。而且由于间接税可以转嫁，这部分税负最终还是被转嫁到购房者身上，导致了房地产价格的上升。由于房地产税收“重交易、轻保有”，导致了一系列问题：首先，

3、房地产开发经营阶段税负过重，助长了不动产的地下交易风气，影响了房地产正常流转，逃税现象严重，而且由于土地使用税的征收范围局限性大，直接用于农林牧副渔土地的免税，税源大量流失。其次，房地产保有成本低，会导致房地产闲置，引发囤积房地产的投机行为。房地产投资回报主要靠中短期交易升值而非长期租金，投机性房地产交易比例升高，而投机交易又进一步推高房价，导致住房供求矛盾突出，房地产市场资源配置格局畸化，形成市场泡沫。房地产税收无法发挥应有的功能，制约了房地产市场的持续、稳定、健康发展，导致土地资源利用效率低下，财政收入流失。为了同市场经济相适应，调控过热的房地产投资开发市场，必

4、须完善税收法律制度。5物业税的开征如果在制定合理的条件下，一方面可以增加居民财产性收入，另一方面有利于房地产市场持续、健康、稳定发展。2.2开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要在世界多数国家尤其是发达国家中，物业税都是财产税的重要组成部分，而财产税在地方政府财政收入中又占据主导地位，美国和加拿大都高达70%以上，因此物业税无疑已成为地方政府最重要的财政收入来源。在我国，现行土地出让制度下，将购房者未来长期应缴纳的税费一次性包含在房地产价格中，过度加速了土地等生产要素的使用，又使地方财政过度依赖土地出让金，不利于地方经济的可持续发展。开征物业税，使物业税成为地

5、方税的主体税种，有利于地方财政摆脱对土地的过度依赖，促进地方财政收入持续、稳定增长，有利于政地方政府更好地履行组织社会主义经济建设的职能和提供社会公共服务的职能。3世界主流国家物业税税制设计与征收经验从各国物业税的历史发展来看，其起源各不相同。多数国家的物业税是由地租演变而来的，其中一部分国家是由封建地租演化而成的，土地属性发生变化后更加强调根据土地所有权征税，如法国、日本和韩国；而一部分殖民地国家和地区，如新加坡、印度和我国香港地区则是从殖民时期的地租演变而成的，而且新加坡和我国香港地区的土地制度至今仍为公有制，也同样征收物业税。另外还有一些其它的产生方式，如澳大

6、利亚为5了抵制物业囤积开征土地税和英国为补助教区穷人在租金的基础上征收物业税，这些物业税的产生都是根据各国的历史发展现实条件产生的。根据物业税的开征背景和历史发展，物业税的征收主要出于两类目的：其一是调控土地和房产市场，其二则是增加地方政府的财政收入。各国根据实际情况侧重点各有不同：如法国和韩国则更重视打击房地产市场的投机行为，提高土地资源利用效率；以美国和加拿大为代表的一些国家则属于第二类，地方政府开征物业税以扩大财源，更好的提高地方公共福利水平；而另有一些国家物业税的税制设计兼顾这两类目的，以日本和我国的香港地区为代表。依据世界多数国家的物业税征收经验，其税基的

7、确定主要可以分为按物业价值和按租金价值两类。相应的税率制定大致也可以分为两类四种：第一类是在土地住宅私有制的前提下，大多数国家采用土地和住宅统一征税，如英国、美国、加拿大、澳大利亚和印度等；但以日本和韩国为代表的一些国家，虽然土地所有制相同，但却是土地和住宅分开征税的。第二类国家和地区的土地是公有制，住宅是私有制，在此制度下，如新加坡仍然统一征收物业税；另外，我国香港地区虽然统一税基在租金价值上征收，但物业税（称差饷）和地租的税率不同。5由于物业税是地方税的重要组成部分，其税制设计主要要考量地方财政规模和居民购房能力。物业税对地方财政税收的贡献率在4%-20%之