《中国住房发展报告(2010-2011)》

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1、社科院住房绿皮书-----《中国住房发展报告（2010-2011）》　　这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。　　过去一年房地产市场形势分析和回顾，社科院住房绿皮书-----《中国住房发展报告（2010-2011）》　　这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这

2、是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。　　过去一年房地产市场形势分析和回顾，　　2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌

3、，出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购

4、房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。　　2011年中国住房市场的预测。　　2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：　　1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；　　2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了见高就打，这一点也是非常重要的。　　3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；　　4.住房投机已经受到了抑

5、制，住房消费者的预期继续发生分化。　　5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。　　中国房地产调控所面临的挑战主要有几个方面：　　第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但

6、是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。　　第二个挑战，中

7、国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。　　第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体炒作；7.预期管理缺乏。把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产的面临的一个很大的挑战。

8、　　第四个挑战，开发市场