“所有权优于债权”原则的适用——吴某与潘某房屋买卖合同纠纷案

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1、“所有权优于债权”原则的适用——吴某与潘某房屋买卖合同纠纷案?判例评析?《判例与研究》2008年第2期STUDYOFCASESNo.2.2008“所有权优于债权”原则的适用——吴某与潘某房屋买卖合同纠纷案①o陈晓红黄斌[摘要]本文所述是一宗房屋买卖纠纷.被告主张其已取得房屋的所有权,根据”所有权优于债权”的原则,原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求不应支持.而笔者认为,原告要求返还房屋即”恢复原状”是一种物的请求权,由于适用”所有权优于债权”的前提条件之一是在标的物上存有债权,那么,本案中适用”所有权优干债权”的前提条件缺失.同时,若本案适用”所有权优于债权”,

2、将有违公平原则,将极大地助长拥有财产一方当事人的不诚信行为,威胁交易的安全和稳定.因此,本棠中潘某不能以”所有权优于债权”为由对抗吴某请求返还房屋的权利[基本案情]潘某系吴某亡妻的亲侄儿.2006年9月2”7日,吴某与潘某签订《房地产买卖契约》,约定将吴某的房屋出售给潘某.合同签订后,吴某基于对亲属的信任在潘某未支付房款的情况下将诉争房屋过户在潘某名下,潘某取得房屋的产权证书.之后潘某未支付分文购房款,吴某多次催收未果.遂以潘某未支付房屋价款为南向法院起诉,请求判令解除双方签订的《房地产买卖契约》,要求潘某返还房屋并将房犀产权过户给吴某,而潘某则以房屋已过户到其

3、名下为由,认为所有权优于债权,拒不返还房屋[裁判要旨]都江堰市人民法院经审理认为,原,被告签订的关于诉争房屋的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律禁止性规定,属于有效合同.被告欠付原告诉争房犀购房款l6万元事实清楚,证据充分.被告至今没有将购房款给付原告,造成原告的合同目的不能实现,构成根本违约.为维护出卖人的利益,原告要求解除房犀买卖合同返还房屋的诉请合法应予支持.同时符合民法公平原则.据此判决解除原告吴某同被四川省郁汀堰市人民法院(200’7)都汀民初7第1340号民事判决25《判例与研究)2008年第2期”所有权优于债权”原则的适用告

4、潘某签订的《房地产买卖契约》,被告将房屋返还原告.被告不服一审判决提起上诉,此案在二审法院审理中.[法理评析]一,潘某的行为构成根本违约,吴某有权解除与潘某签订的《房地产买卖契约》根本违约制度是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时,另一方当事人可以解除合同的制度①.根本违约制度的目的在于鼓励交易,最大限度地实现合同的社会价值.否则,如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同,则不符合鼓励交易原则,也不利于稳定经济关系.我国《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1.因不可抗力致使不能实现合同目的:2.在

5、履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务:3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行:4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5.法律规定的其他情形.”由此可知,我国《合同法》确立了判定是否根本违约的标准是”不能实现合同目的”.对于一个合同来说,其履行中包含的因素包括时问(期限),地点,标的物情况,特定的身份要求等.对于不同的合同,这些因素发挥的作用并不相同,如果特定因素对权利人而言是其实现合同利益的关键,并且是不能替换的,那么,就可以认定其为合同的关键因素.违约行为只有包含了实现合同的关

6、键冈素,方能认定构成根本违约.本案中,吴某出售房屋的目的是获得房屋价款,这是其实现合同的关键因素,吴某履行了房屋的交付义务,并且房屋已过户到潘某名下.但潘某未支付分文购房款,吴某多次催收未果,致使吴某出售房屋获得价款的合同目的不能实现,潘某的行为构成根本违约.冈此,吴某有权解除合同.二,合同行为无效,被撤销或者被解除,物权变动也可以被认定为无效或者被撤销,因此.本案中合同解除后房屋应予返还不动产物权登记生效主义包括两种模式.”物权行为理论”和”债权形式主义”模式.其中物权行为理论是指以物权行为的独立性和无因性为其制度基础,物权行为可以与原因行为(主要是指契约行为

7、)相分离,以登记为独立的物权行为,其成立不受原因行为的影响,债权行为(原因行为)的无效或撤销不能导致物权行为(结果行为)的当然无效,所有权的受让人仍保留标的物的所有权,而出让人则丧失所有权返还请求权,只有不当得利返还请求权.物权变动的”债权形式主义”模式是指它不承认物权行为理论,登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人物权变动的合意,如果不动产物权变动的原因行为(主要指契约行为)无效或者被撤销,经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销②.我国《物权法》第9条规定:”不动产物权的设立,变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法

8、律另有规定的除外.”这表