亚太资产市场洞察

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1、亚太资产市场洞察亚太资产市场洞察内资买家抢占中国超一线城市2016年8月版内资买家抢占中国超一线城市“中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究部数据显示。”内资买家抢占中国超一线城市中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究部数据显示（图一）。在北京这一趋势尤为明显。在今年前八个月，内资买家在上海投资交易中占比82%，而北

2、京则占比100%(图一)上海与北京的投资交易量国内买家与国外买家比较50%25%0%75%100%2011内资买家20122013201420152016(1-8月)65%66%62%79%51%86%外资买家数据来源：戴德梁行戴德梁行研究部出版2016“北京的自用买家占据2016年前8个月总交易的53%”(图二)北京投资者类型分析2016年1-8月(图三)上海投资者类型分析2016年1-8月数据来源：戴德梁行数据来源：戴德梁行30%17%53%27%8%44%21%市场概况北京和上海的投资市场呈现两种截然不同的特点。北京的自用买家占据2016年前8个月总交易的53%（图二）。得益于中国

3、蓬勃发展的电子商务，北京市场吸引了众多网络零售业的自用买家。例如，乐视商城于今年第二季度在世茂工三购买了地上面积41,000平方米的物业，为北京本年度迄今为止最大的商业地产交易。在写字楼市场，科技巨头阿里巴巴也于2015年底收购了整栋昆泰国际大厦2号楼以作自用。而在上海，投资需求很大程度上由银行、保险公司、私募股权投资公司和基金公司所主导。从2016年1月至8月来看，它们占总投资额的70%以上（图三）。据中国保险监督管理委员会（中国保监会）数据显示，行业原保险保费收入在2016上半年同比增长37%。如此激增的收入流，使得中国保险公司在国内房地产市场的投资行为也愈发活跃，尤其是在投资回报较

4、为稳定的上海。“在今年前八个月，写字楼占到内资买家在上海整体交易量的86%”200万平方米净吸纳量在2015年，上海和北京写字楼市场共同见证了86%30%14%13%57%不断增长的写字楼需求内资买家投资的物业类型占比（2016年1-8月）服务式公寓写字楼零售物业写字楼上海北京服务式公寓中国投资者最为青睐的物业类型是写字楼地产。据戴德梁行研究部数据显示，在今年前八个月，上海的写字楼交易达到整体交易量的86%。在北京，由于可售型优质写字楼的稀缺，写字楼成交仅占总成交量的30%，不过部分买家计划将收购的零售物业改造成写字楼。这种投资偏好受到北京和上海旺盛的写字楼租赁需求所驱动。在2015年，

5、上海和北京写字楼市场共同见证了近200万平方米的净吸纳量。由于优质的可整售写字楼项目较为紧缺，越来越多的中国投资者收购其他类型的物业然后更新改造为写字楼。例如，万科在今年二季度于北京购置的面积为30,000平方米的西单百货，计划将改造成写字楼。在上海也可以见诸如此类的案例，例如原先打算用做高层商业中心的精品中心，在中城联盟收购后已全部作为写字楼项目入市，并在入市的半年多以来见到较好的租赁及租金收益。上海的银河宾馆和锦沧文华酒店，均在被收购后计划改造成写字楼。在其他地产领域，服务式公寓也颇受中国投资者欢迎。在2016年前八个月，它占上海总投资量的14%以及北京的13%。本地投资者的投资策略

6、大多是整体收购后进行散售，他们在购置服务式公寓上表现积极。内资买家抢占中国超一线城市戴德梁行研究部出版2016“伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。”未来展望与去年下半年相比，上海和北京两地今年上半年的投资市场相对平静。但仍不乏一些积极的因素在刺激潜在的投资热潮回归，其中最重要的是“营改增“政策的落实。此次增值税改革允许购买不动产作为抵扣项目，通过降低公司的持有成本从而鼓励购买物业。其中，在次核心商圈或产业园区新落成的写字楼将最有可能从中受益。伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，

7、以及被激烈竞争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。当然，非核心区域地产通常要求投资者有更大的耐心，以长期持有来最大限度提高收益。同时，中国政府目前正在探索几项新的房地产投资融资政策，未来很可能会看到业界人士越来越多地依赖于轻资产战略和从资本市场直接融资。