宿迁房地产近期市场分析报告234546021.doc

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1、宿迁房地产近期市场分析报告宿迁的整体经济分析（一）、宿迁市GDP经济指标分析：宿迁经过这十几年的高速发展，经济成就非常显著，尤其在2007年内生产总值（GDP）达到了544.42亿元，按可比价格计算，比上年增长19.86%，这在江苏乃至中国的经济发展中，都是极高的数据。近五年宿迁市国民生产总值对比图如下：近五年宿迁市国民生产总值增长率如下：从上图可以看出，宿迁的经济增长是突飞猛进的，尤其是自2005年以来，从15%到17%再到19.85%，这种加速性的增长是非常罕见的，同时这种势头的保持，也给宿迁未来的经济发展提供了无限的遐

2、想。（二）、三大产业分析：一个城市发展速度的缓慢，主要看城市中三大产业的贡献在城市GDP的不同比重,再从内在的三大产业更详细的了解一下,发现宿迁的整体经济形势喜人。宿迁近五年三大产业产值如下：从上图可以看出，宿迁经济的发展是第二、第三产业带动的作用，第一产业自2003年至2007年一共才增长了34亿元，2007年的增长率仅为6%，可见第二、第三产业才是宿迁经济的发动机和增长点，下面从三大产业的比重也可以验证这一观点。宿迁经济中第一产业从2003年的30%下降到了2007年的21%，第二产业从41%上升到了43%，而第三产业更

3、是从29%上升到了36%，从中我们可以清晰的了解到，在这五年中第三产业的发展更为惊人。（三）、宿迁第三产业分析一个城市通常在第三产业发达的情况下，人民对于改善目前的居住条件才有迫切的需要，由此形成了对于房地产发展重要的“刚性需求”。宿迁的第三产业占整体经济的比重直线上升，让我们再详细了解一下宿迁的第三产业到底发展如何？宿迁近五年第三产业产值如下：宿迁近五年第三产业产值增长率与GDP增长率对比如下：从上面两幅图表，可以发现宿迁第三产业的增长是迅猛的，增长是飞速的，已经远远超过宿迁国民生产总值的增长率，而且这种超越的幅度呈现了逐

4、年增大的趋势。根据这种趋势，设定未来4年宿迁第三产业的年增长率为25%（大幅低于2007年的36.81%），则作图表如下，略窥未来宿迁第三产业的发展：由此可见，基于宿迁的飞速发展，未来3年宿迁的第三产业将比2007年实现翻番，这对于本项目的发展将起到无与伦比的推动作用。小结：从宏观数据的分析，结合市场的实际情况，可以看出宿迁在加快城市化建设的同时，招商引资的力度也在不断加大，随着宿迁苏州工业园区的发展不断成熟和完善啊，宿迁有可能将出现外来人口不断导入的状态，借此，在发展第三产业的同时，作为房地产业，拉动内需的同时，也将出现大

5、批“外来购房者”。从宏观面，我们得出的结论，宿迁楼市将呈现稳步发展的态势，稳中有升将成为未来几年宿迁楼市发展的主基调。(四)、房地产投资占固定资产投资比例宿迁历年房地产投资情况02年以来宿迁市房地产投资额一直保持着较好的增长态势，其在固定资产投资中的比例逐年增大，但近几年来，房地产的投资越来越大，明显出现供大于求的状态。历年各类房地产开发投资情况图历年各类房地产开发投资情况（单位：万元）从各类物业历年来的投资额增长来看，住宅和商业一直呈现增长态势，尤其是住宅物业其增长速度远远大于其它两种物业。建设的进程和空房率，逐年都有大幅

6、度的提升。房地产开发建设的体量已大于房地产销售量。供大于求的市场特征明显。各项指标如下表：指标名称2004年2005年2006年2007.7-12房地产投资（亿元）10.5021.0025.0014.50新开工工面积(万㎡)115.70206.00236.00122.84竣工面积(万㎡)190.24101.60219.1189.64销售面积(万㎡)72.00106.76125.1871.85住宅销售面积(万㎡)63.6069.5081.0965.56　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源：宿迁市统计局、宿迁市建设局20

7、07年7-12月宿迁市商品房竣工面积89.64万平米，销售面积71.85万平米，基本实现供求平衡。但是值得注意的是2004和2006年竣工面积远大于销售面积，至使市场的空房率较大．目前宿迁市区累计可售面积近200万㎡，2007年7-12月新开工面积122.84万㎡，总体呈现供大于求，并将在一定时间内保持．（五）、城区人口发展及预测2004年后随着宿迁市城镇经济的发展和城市建设进程的加快，宿迁市市区人口一直保持着稳定的增长幅度。2004-2006年市区人口综合增长率平均值为29.9‰。特别是城区区域的重新调整，其人口不断增加。

8、2006年宿迁市城区人口达到35万人，而根据宿迁市城市总体规划至2020年人口达到50万人，依此推算2004年后平均每年增加人口1.07万人。对2007—2011年预计人口分布如下：　　　　　根据预测2007年至2011年宿迁市城区人口将净增5.35万人。而对于目前房地产供应量来说，人口的