2010年漳州土地竞拍策略报告

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1、2010年漳州土地竞拍策略报告房地产市场整体概况土地市场基本情况各意向地块概况及分析意向地块经济测算拍卖策略及竞价控制第一部分漳州房地产市场整体概况漳州房地产市场整体发展较为平稳，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为稳健；漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万㎡的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值；漳州房地产发展相对于周

2、边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。在国家一系列调控政策后,目前漳州房地产市场交易量明显下降,但价格经5月小降之后目前还处于上涨阶段。厦门漳州中心城漳州开发区自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%。从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。自2005年，漳州全市楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致200

3、9漳州楼市新增供应只有132万平米，比08年骤降48%，而销售量却达到了209万平米，出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也在逐步增加。从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/㎡，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/㎡，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/㎡的住宅销售均价；2010年受国家调控影响，截止目前市月销售均价亦已达到4586元/㎡（2010年8月24日）

4、房价上涨空间非常明显。从上图可以看出，全市新开工面积中，住宅占商品房的比例最大，增长幅度与房地产新开工面积增长幅度趋同；2007～2009年施工面积逐年减少，市场供应量不足，市场供不应求，导致2009年的购房高峰；随着2009年-2010年的新开工面积迅速增加，可以预计未来一年内供应量将有较大的增加，也许会出现供过于求的情况；同时，漳州城市商业的不断发展，对商业营业用房的需求也在不断增加。漳州房地产市场概况总结：1、成交面积与价格A、漳州市区2008年销售面积为98万㎡，2009年销售面积为170万㎡，2010年1-7月完成销售面积82.13万㎡，而2008年批售

5、面积为165万㎡，2009年批售面积为94万㎡，2010年1-7月批售面积为81万㎡。由以上可以看出：除2008年受政策影响以外，出现销售量少于预售量的市场状况，随着政策的变化，2009年出现逆转，销售量远大于批售量的市场情况，从数据看，到2009年基本已消化之前积压的大量可售房源。而在2010年，开始出现需略大于求的情况。因此从成交量看，漳州的房地产市场环境向好。B、漳州市区2007年住宅均价为3378元，2008年住宅均价为3410元，2009年住宅均价为4055元，目前漳州市区市区商品住宅均价4522元/㎡。从以上数据可以看出：2007-2009年漳州市区的

6、销售价格呈平稳上涨的态势；但是2010年由于供需关系的变化，出现价格快速上涨的情况。因此从价格走势来看，漳州的市场前景较为乐观。2、土地供应情况2008土地供应面积为19.4万㎡，建筑面积为57万㎡；2009土地供应面积为36.5万㎡，建筑面积为86.3万㎡；而2010年将推出土地95㎡，建筑面积为166.5万㎡。2008年、2009年土地供应量较小，其总建面积均小于当年销售面积，而2010年土地供给的总建面积基本与市场年均销售面积持平；因此可以看出：1、目前漳州市场需略大于供的情况是正常的；2、随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于

7、平衡，从土地供给看市场运行将较为平稳。可以预见漳州未来3年内，房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品品质不断提升；漳州房地产市场是一个健康的、良性的、可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好回报的市场热土！第二部分土地市场基本情况2008年土地拍卖情况：地块编号土地坐落出让土地面积（㎡）规划用途容积率建筑面积㎡成交价格(万元)楼面地价元/㎡竞得人2008G02市中级法院以西、新浦东路以南、水仙大街以北15458.7二类居住2.2340093363989漳州天利房地产发展有限公司2008G03龙江路以东、规划新浦东路以北91831.7二类居住2.8

8、25712