从历史角度看房地产股

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1、从历史角度看房地产股调整到5月中旬为止，已有相当部分房地产股的价格已大大低于它的资产重估价了，从成长股向价值股回归的运动已基本完成——虽然从技术形态看，房地产指数存在着再跌一段的可能。从1960年到2005年，美国消费者个人支出（PCE）中，住房支出从481.83亿美元，增加到12856.18亿美元，增加了25.68倍。高于耐用与非耐用商品。占个人消费的比重从14.5%提高14.7%，也好于耐用和非耐用商品。）      在投资市场中，我们常常会被一些显性因素吸引，忽略一些更重要的隐性因素；被一些眼前因素困扰，忽略一些更长远的因素。而大量事实表明，决定我们成败的往往不是一些显

2、性与眼前因素，而是一些更重要的隐性因素与长远因素。      以房地产股来说，2007下半年，针对房地产调控，笔者曾和一些业内人士探讨房地产股的前景。当时许多人关注的重点都在2个方面，一是房价问题，二是房地产股的利润增长问题。毫无疑问，这都是眼前的、显性问题。由于判断房价不会下跌，而房地产股的业绩仍会高速增长，因此大部分人都认为房地产股依然值得投资。为此，笔者提了2个问题。一是房地产业的规模是否还能继续扩张。如果还能扩张，即使房价下跌一点，也不会太大的负面影响。如果营业规模不能继续扩张，甚至下降，哪怕房价不跌甚至上涨，房地产股也不再是一个好的战略投资品种。道理很简单：企业利润

3、来自2个乘数。一个是销售价格；一个是销售规模。在销售价格不变情况下，销售规模增加就能提高业绩。在销售价格下降，但销售规模增加幅度更大的情况下，企业利润也能增加。如果销售规模下降，哪怕销售价格不变，甚至继续上涨，企业盈利也会下降。而各先进国家的经验表明，当人均居住面积超过30平方米，接近35平方米时，这个国家的房地产市场就将由高速扩张期转为平稳发展期。由于到2007年为止，我国人均居住面积已经达到32平方米，房地产业的高速扩张期即将过去，已非常明显。从这个角度说，我国房地产股最好的战略投资期已经过去。一是房地产的业绩增长是否属假性增长？房产是一种长周期产品，其开发周期至少在2-

4、3年之间。在景气周期中，房地产企业都是这样运作的：一个楼盘开发好后，先卖掉70%至80%，收回成本和利润，剩余的20%至30%等房价再涨高一点卖。而收回的可支配资金中，大部分又会用来购置土地，以备后续开发之用，这部分将化作成本打入企业的收支帐。因此，在房地产的高景气阶段，我们看到只是利润的一部分。当房地产业的景气阶段即将过去，继续扩张已困难重重时，企业就会采取另一种做法：缩小继续投入的规模，加大剩余楼盘的销售。由于剩余楼盘的成本都已在前期计入支出，因此，这部分销售所得就是实实在在的利润；也由于新的投资力度减弱，用于再生产的成本下降，因此，企业的账面利润也会相应增加。一旦在建楼

5、盘与剩余楼盘销售完毕，房地产股的业绩很快就会下降。房价与规模，前者是显性问题，后者是隐性问题；房地产股的业绩能否增长与房地产业的高速扩张期即将过去，前者是眼前因素，后者是长远因素。2009下半年以来市场证明，是隐性与长远因素战胜了显性与眼前因素。股票市场中80%以上都是短线投资者，即便是所谓的专业机构——在专业证券投资机构中，3个月，甚至1个月翻一遍仓的比比皆是。在期货市场中，短线投资者所占的比重更高，要超过90%，甚至接近95%。短线投资当然只需关注眼前的以及显性的因素，但真正决定大趋势、大潮流的却是只占20%不到的长线投资者。对长线投资来说，他们更关注的当然是长远因素。那

6、么从长远因素来考虑，在经过了2009下半年的再调整后，房地产股是否又将成为一个好的投资品种？答案基本是肯定的。首先，房地产股的调整幅度已相当巨大。以上证地产指数计，从2007年最高的8360点到今年5月最低的3105点，跌幅已近63%；从去年7月的6184点计，跌幅已达50%。万种行情归于价。在一个完全的市场经济体中，一切价格运动都不能不受到价格本身的影响。其次是投资属性。所有的成长股最后都会变成价值股，所有的价值股都会变成投机股。如果说，过去10年里，房地产股总体上是一个成长股，那么，在房地产业的高速扩张期过去之后，房地产股总体上将变成一种价值股。无论是08年的大调整，还是

7、09下半年的大调整，都是房地产股从成长股向价值股的一种回归——对成长股，我们理应给予其较高的估值，而对价值股，我们理应给予其较低的估值水平。在两种估值体系互相切换的过程中，都会带来如此的巨幅调整，这也是成长股投资最大的风险所在，一旦成长期过去，将受到双重打击。而调整到5月中旬为止，已有相当部分房地产股的价格已大大低于它的资产重估价了，从成长股向价值股回归的运动已基本完成——虽然从技术形态看，房地产指数存在着再跌一段的可能（形态上尚缺一个C浪5）。其三是未来发展。在一些重大问题上，经济学与金融学理论历来是