农村房屋析产纠纷若干实务问题

《农村房屋析产纠纷若干实务问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、农村房屋析产纠纷若干实务问题来源：作者：   农村房屋析产纠纷若干实务问题    一、农村宅基地性质及与农村房屋的关系   农村宅基地，顾名思义，就是农村房屋所附着的地面土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，《宪法》第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财

2、产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。   传统民法中，土地权利与建筑物权利有三种情形：一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。如罗马法地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部份，其所有权应归属于土地所有权人；二是两者可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。如德国民法上的地上权制度。三是两权可分离，且非土地所有权人的建筑物所有权不以地上权为必要。如日本民法上，土地与建

3、筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。[1]   我国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国又是城乡区别，分为城镇土地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今

4、无切合实际可行的法律法规。对于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权法律制度体系中。以房地产律师所在的地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有享有宅基地使用权

5、方有权建筑房屋；只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。   但是，在农村房地的管理中虽也适用“房地不可分”“地随房走、房随地走”的原则，但农村宅基地划拨的属地、属人原则并没有在实践中真正落实，加之建筑物的固定性、长期性，少数农村存在的歧视妇女、保护本地利益、宗族利益的现象，使得宅基地不可能完全随人员的变化而及时调整。如婚嫁人员的原有宅基地不收回、落户地又不划拨，去世人员、农转非人员的宅基地不收回，新生儿不及

6、时划拨，有宅基地使用权的分不到房屋，有房屋的无宅基地使用权，宅基地使用证上的内容不作相应变更，而无法反映人员、建筑物的变动情况等等，房地不可分原则在房地权利分离的前提下产生了许多矛盾，酿成了许多房地纠纷。由于对农村宅基地以及农房规范管理的法律制度的匮乏，使得审理此类析产纠纷因法律空白而出现不少难点。   二、农村房屋析产纠纷的若干程序问题   （一）诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权

7、追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，如果离异或丧偶的一方抚养未成年小孩，当其起诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随（外）祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以

8、原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角色混同。对此房地产律师认为，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干意见》第10条规定了监护人的监护职责包括代理其（被监护人）进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角色混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职责委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。   （二）诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要