房屋租赁合同纠纷若干问题探讨

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1、房屋租赁合同纠纷若干问题探讨随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中，能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。笔者试就房屋租赁合同有关问题，提出自己的观点供商榷。一、对房屋租赁合同效力认定问题出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个叫方面来审查：(一

2、)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有×效民事行为的构成要件。如是否为无民事绔行为能力人，或限制民事行为能力人等。郅(二)审查租赁的标的物是否为法律二12/12法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租蒺的房屋有：1、未取得产权或者经营管理咤权的;2、产权有争议或者产权受到限制诋的;3、不可分割的共有房屋未取得其他蝗共有人同意的;4、属于违章建筑的;5何、不符合安全标准的;6、已抵押，未经柒抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的巳。而建

3、设部1995年以第42号令刍发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条酒规定，有下列情形之一的房屋不得出租：楷(一)未依法取得房屋所有权证的;(二桶)司法机关和行政机关依法裁定、决定查哩封或者以其他形式限制房地产权利的;(宸三)共有房屋未取得共有人同意的;(四揞)权属有争议的;(五)属于违法建筑的惊;(六)不符合安全标准的;(七)已抵赓押，未经抵押权人同意的;(八)不符合亓公安、环保、卫生等主管部门有关规定的剖;(九)有关法律、法规规定禁止出租的绔其他情形。对于广东法院来说，上述迟两个法规都应适用。两者规定基本相同。沫但笔者认为，两个法规都存在值得研究的鲑地方。

4、一个是房屋租赁权源的问题。《城拦市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房髌屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能配是所有权。而无论是法理分析，还是具体Ｐ12/12考察国外关于租赁的立法及审判实践，都晕会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结钸论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰搭审判人员的根本问题。也正是这个问题使鲑得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和胞合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，髌因没有完全取得产权，是否就认为出租行≮为无效呢?还如大量存在的“二房东”现砷象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然，这些出租行为认为无而效，极不利于经济的发展，也

5、会导致房屋〕资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的舆目的和法律应适应事物发展规律的原则是秘相左的。从物权的角度来分析，所有权人蕴出让占有权是很常见的，合法占有权人在趣所有权人允许的范围内享受收益权，理应砷恰当，否则光“占有”有何经济价值呢?嘴房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况ヌ。物权的另一种形式，即他物权人实际上郓就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企锥业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租茑吗?显然这是否定的，大量的企业出租商黏铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为炽是非法的，那么立法

6、者在自我否定。隋另外从合同的角度来分析，租赁合同反映铄的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系(合同亲法第二百二十二条)”。出租人作为合同姿12/12的一方，并非以所有权人为限，因为租赁蚣关系体现的是占有的转移：一方让渡其占螅有获得租金利益，另一方则通过支付租金掐取得占有以使用收益。单就租赁的法律关蜣系而言，各方均不与标的物的所有权发生鹪直接必然的联系，具有房屋所有权的出租迸人与通过其他方式合法获得占有权的出租灬人之间并无不同，只是他们占有权的取得辈方式不同而已。据笔者所知，没有一国的癍立法和我国当前立法一样将出租人直接表患述为

7、所有权人。从理论上讲，合法占有即Ⅴ获得标的物的出租权。至于转租须经原出箱租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且糊原出租人并不能被认为就是所有权人。综撇上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是东不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解新了。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一蕃个问题是对权属受到诸如“司法机关和行靖政机关依法裁定、决定查封”等形式限制轩的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。埤司法机关和行政机关依法裁定、决定查封坊的情形一般是因为权属有争议诉之法院，坶法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者藉

8、房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋弭本身有不符合公安、环保、卫生